Sinkende Zinssätze werden 2024 langsam eine Belebung der europäischen Immobilienkapitalmärkte bewirken. Vorerst zurückhaltende Transaktionsaktivitäten und ein gedämpftes Wirtschaftswachstum dürften 2024 jedoch zu einem weiteren herausfordernden Jahr am europäischen Immobilienmarkt machen.

Erst 2025 soll eine tatsächliche Erholung einsetzen, so CBRE. Da die Inflation 2024 in Europa weiter zurückgeht, erwartet CBRE-Zinssenkungen durch die EZB im ersten Halbjahr 2024, gefolgt von der Bank of England im zweiten Halbjahr. Für die Immobilienmärkte wird erwartet, dass die Talsohle durchschritten sein wird, wenn sich die Zinssätze stabilisieren. Die Fremdkapitalkosten dürften jedoch hoch bleiben, so dass CBRE vorerst nur mit einem bescheidenen Aufschwung der Investitionstätigkeit rechnet.

Trend: Grüne Immos

„In dem Maße, in dem sich die Kapitalwerte verfestigen und das wirtschaftliche Umfeld sich weiter verbessert, werden sich Käufer und Verkäufer mit neuen Preisniveaus anfreunden können“, sagt Tasos Vezyridis, Head of Thought Leadership für Europa bei CBRE. „Wir erwarten für 2024 ein höheres Investitionsvolumen als 2023, wobei die Aktivität vor allem in der zweiten Jahreshälfte anziehen wird.“ Dem Bericht zufolge könnten EUR 66 Mrd. Kapital in europäische Immobilien fließen, von denen 63% in Value-Add- und opportunistische Strategien investiert werden sollen.

Da bei CO2-intensiven Vermögenswerten die Gefahr einer Wertminderung besteht, rechnet CBRE mit mehr Anreizen für die Finanzierung von Nachrüstungs- und Sanierungsprojekten. „Die Mieter sind bereit, für umweltfreundliche Gebäude höhere Mieten zu zahlen“, so Ludovic Chambe, Head of ESG & Sustainability Services, Continental Europe bei CBRE. „Dies hängt jedoch von der Verfügbarkeit geeigneter Immobilien ab, so dass jetzt ein günstiger Zeitpunkt für Investoren ist, um so früh wie möglich von der Neupositionierung von Gebäuden in dieser Übergangsphase zu profitieren.“

Büros: Qualität entscheidet

In Europa wird ein mäßiges Mietwachstum erwartet, wobei die Volumina 2024 um bis zu 10% gegenüber 2023 ansteigen dürften. Die Qualitätsunterschiede werden noch deutlicher werden, wobei Flächen von schlechter Qualität wahrscheinlich unter höheren Leerständen und schnellerer Veralterung leiden werden. Die Entwicklungstätigkeit ist in ganz Europa nach wie vor gering, und da spekulative Flächen nur etwas mehr als die Hälfte der Entwicklungspipeline ausmachen, wird die Auswahl der Nutzer für neu errichtete Flächen weiterhin eingeschränkt sein.

Logistik und Einzelhandel

Der Logistiksektor verzeichnete im Jahr 2023 geringere Umsätze als in den Jahren davor, was auf die wirtschaftliche Unsicherheit und die verlangsamte Expansion im Online-Handel nach der Pandemie zurückzuführen ist. Die Bauträger reagieren auf die schwächere Nachfrage mit einer Verringerung der Bautätigkeit. Folglich wird erwartet, dass die Leerstandsquoten im ersten Halbjahr 2024 ansteigen, bevor sie sich in der zweiten Jahreshälfte stabilisieren.

Eine Verbesserung der Nachfragetreiber für den Einzelhandelssektor, einschließlich der Umsätze und Besucherzahlen, dürfte sich positiv auf die Spitzenmieten auswirken, für die CBRE bis 2024 ein Wachstum von rund 3% prognostiziert. Wie bei Büro- und Logistikimmobilien dürfte sich die Polarisierung zwischen erstklassigen und sekundären Objekten fortsetzen, wobei ausgezeichnete Standorte das Mietwachstum und die Nutzernachfrage vorantreiben.

Wohnen und Hotels

Es wird erwartet, dass die bereits eingeschränkte Entwicklungspipeline aufgrund zahlreicher Unsicherheitsfaktoren weiter schrumpfen wird, während die demografische Entwicklung die Nachfrage weiter antreibt, insbesondere in den größeren europäischen Städten. CBRE zufolge wird die Zahl der Haushalte in Europa in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich um 3% steigen.

Es wird erwartet, dass das Wachstum der Hotelnachfrage das Angebot übersteigt, da höhere Bau- und Finanzierungskosten die Entwicklungspipeline einschränken. Am stärksten dürfte dieser Unterschied in beliebten Touristenorten sein, wo die Nachfrage robust bleiben wird.

Datenzentren: Neue Rekorde

CBRE geht davon aus, dass die starke Nachfrage von Hyperscalern die Auslastung von Rechenzentren im Jahr 2024 auf einen neuen Höchststand treiben wird, während die Leerstandsraten in den größten europäischen Märkten wahrscheinlich auf ein Rekordtief fallen werden. Die Kombination aus geringerer verfügbarer Kapazität und höheren Bau- und Betriebskosten bedeutet, dass es sehr wahrscheinlich ist, dass die Anbieter die Mietpreise für Colocation-Zentren im Jahr 2024 erhöhen werden. Darüber hinaus werden die Anforderungen der künstlichen Intelligenz (KI) die Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten wahrscheinlich erhöhen.

CBRE/HK