Experten erwarten angesichts der derzeitigen wirtschaftlichen Herausforderungen in der Immobilienbranche eine Zunahme an Projekten, die finanzielle Verluste verzeichnen. Immobilienspezialist Roland Weinrauch gibt Tipps rund um dieses Thema.  

Der Gründer von Weinrauch Rechtsanwälte unterstreicht die Bedeutung, beim Kauf von Immobilienprojekten von wirtschaftlich gebeutelten Unternehmen besondere Vorsicht walten zu lassen: „Es wird erwartet, dass in den kommenden Monaten mehr Unternehmen finanzielle Unterstützung suchen oder ihre Immobilienprojekte verkaufen werden, um Liquidität zu generieren. Diese könnten zwar für Investoren attraktive Kaufgelegenheiten darstellen, doch eine gewissenhafte Due Diligence ist in solchen Zeiten wichtiger denn je.“

Risiken bei Share Deals

Bei einem Share Deal werden Schulden und Haftungen mitübertragen, was bei Gesellschaften in wirtschaftlichen Schwierigkeiten jedenfalls vermeiden werden muss.
Beim Erwerb einer Liegenschaft inklusive der Projektplanung von einer Projektgesellschaft, erwerben Käufer faktisch das gesamte Vermögen dieser Gesellschaft. Dies zieht für den Käufer eine potenzielle Nachfolgehaftung nach sich. Um sich vor einer Haftung für die Schulden des Verkäufers zu schützen, sollte man sich eine detaillierte Aufstellung aller Schulden vom Verkäufer besorgen und spezielle Modalitäten zur Zahlung des Kaufpreises einhalten.

Vorsicht bei Unterbewertung

Der Kaufpreis für die Immobilie muss ihrem tatsächlichen Wert entsprechen. Andernfalls riskiert man nicht nur eine Nachfolgehaftung, sondern auch eine mögliche Anfechtung des Kaufs bei späterer Insolvenz. In einem solchen Fall könnte der Kaufvertrag für ungültig erklärt werden. Die Liegenschaft müsste dann rückübertragen werden, wobei der bereits gezahlte Kaufpreis lediglich als Konkursforderung geltend gemacht werden könnte.

Eigentumsvorbehalt beachten

Vor Vertragsabschluss ist zu prüfen, ob die Verträge mit ausführenden Firmen fortgeführt werden. Bei Fortführung der Verträge ist die Haftung für bereits erbrachte Leistungen zu berücksichtigen. Außerdem könnten einzelne unbezahlte Leistungen unter Eigentumsvorbehalt stehen und Lieferanten könnten die Rückgabe bereits erbrachter Leistungen fordern. Bei leicht wieder abmontierbaren Teilen, ist dies jedenfalls möglich. Daher muss vom Kaufinteressenten genau geprüft werden, welche Leistungen noch unbezahlt offen sind und ob vom Lieferanten Eigentumsvorbehalte geltend gemacht werden können.

Durchsetzung von Gewährleistungen

Abschließender Tipp: Ein zentraler Aspekt ist die Prüfung der tatsächlichen Durchsetzbarkeit von Gewährleistungsansprüchen gegenüber ausführenden Firmen. Wenn der Käufer nicht in die Bauverträge eintritt, bleiben direkte Gewährleistungsansprüche allein beim Verkäufer. Abseits von Herausforderungen bei der Mängelzuschreibung (verursachte die alte oder die neue Baufirma den Mangel?) könnten Forderungen aufgrund ausstehender Rechnungen eventuell nicht durchgesetzt werden.

Weinrauch Rechtsanwälte/HK