John Murray und François Trausch von PIMCO Prime Real Estate sehen den Gewerbeimmobilienmarkt an einem Scheideweg. Trotz hoher Zinsen und eines volatilen Umfelds bieten sich jedoch attraktive Chancen für Investoren, insbesondere in renditestarken Sektoren wie Rechenzentren und Logistik.

Anhaltend hohe Zinsen der Zentralbanken belasten die Gewerbeimmobilienbranche. Die Zentralbanken seien eine „beständige Quelle der Frustration“ für Kreditgeber und -nehmer, so Murray und Trausch, da sie die Zinsen zur Inflationsbekämpfung länger als erwartet hochhielten. Dies führte zu höheren Kreditkosten und sinkenden Bewertungen.

Preise unter Höchstständen

Obwohl die kurzfristigen Zinsen ihren Höhepunkt überschritten zu haben scheinen, erwartet der Markt laut den Expertem keine schnelle Erholung. Es wird von Realzinsen ausgegangen, die 200 bis 300 Basispunkte über dem Niveau von 2021 liegen. Folglich dürften die Kapitalisierungssätze erhöht bleiben und die Immobilienpreise deutlich unter ihren Höchstständen verharren. Drohende Kreditausfälle in Höhe von 1,5 Billionen US-Dollar in den nächsten zwei Jahren verschärfen die Situation zusätzlich. Erhöhte Kreditkosten und Kapitalisierungssätze stellen Kreditgeber und -nehmer vor große Herausforderungen, so die Autoren.

Chancen im volatilen Umfeld

Trotz des schwierigen Umfelds sehen die Experten Chancen für Investoren mit Kapital und Expertise. Der KI-Boom habe einen „weltweiten Ansturm auf Rechenzentren“ ausgelöst. Das globale Leasingvolumen erreichte im ersten Quartal 2024 bereits „1.800 Megawatt – womit es sich in nur drei Jahren versiebenfacht hat.“ Pächter mieten ganze Gelände statt einzelner Gebäude. Dieser Ausbau wird vom „Streben der Regierungen nach digitaler Souveränität“ angetrieben, stößt aber an die „begrenzte Stromversorgung als Hindernis für den weltweiten Kapazitätsausbau“. KI könnte langfristig den Bedarf an Büro- und Studentenwohnungen verringern, die Bevölkerungsdichte in Städten senken und Nebenlagen unattraktiver machen. „Wie schnell und in welchem Ausmaß dies geschehen wird, bleibt jedoch unklar.“

Rechenzentren bieten Anlegern als „kritische Infrastruktur“ eine Möglichkeit, am KI-Wachstum teilzuhaben, „ohne auf die ultimativen Gewinner der KI-Technologie setzen zu müssen“, so die Autoren. „Die Deglobalisierung und der E-Commerce werden das nachhaltige langfristige Wachstum im Lager- und Logistiksektor weiter ankurbeln“, so Murray und Trausch.

Bürosektor: Gegenwind

Die globalen Aussichten für Bürogebäude bleiben „herausfordernd“, erklären die Spezialisten. Nachfrage und Preisbildung sind weltweit eingeschränkt, Bewertungen stehen unter Druck, „da globale Eigentümer und Finanzierer weniger Büroflächen in Portfolios halten möchten“. Der Büroanteil sank von „35 Prozent 2022“ auf „29 Prozent“. Allerdings sind die Aussichten von Region zu Region unterschiedlich. In Europa ist „die Nachfrage nach zentralen, grünen Top-Objekten relativ hoch“ aufgrund des schwächeren Homeoffice-Trends. Im asiatisch-pazifischen Raum bleibt die Nachfrage in Cityzentren „weitgehend stabil“ wegen „kleinerer Wohnungen, kürzerer Wege und stärkerer Bürokultur“.

Am pessimistischsten sind die Prognosen für die USA: „In den USA werden aufgrund von Kosteneinsparungen und des Homeoffice-Trends weniger Büroflächen nachgefragt, als neue Stellen entstehen.“ Die Preise und Mieten dürften außer bei Klasse A+ Immobilien weiter fallen, wenn private Kapitalgeber zurückhaltend bleiben und die Kapitalisierungssätze steigen.

Überblick über globale Immobilien – Ausblick 2024 und 2023 nach Sektor und Region

Der vollständige PIMCO Immobilienausblick „Der Realität ins Auge blicken: Herausforderungen und Chancen auf dem heutigen Gewerbeimmobilienmarkt“ steht hier zur Verfügung.

PIMCO/HK