Wichtige Punkte bei Anlegerwohnungen Abschreibung: Es werden pauschal 60 Prozent Gebäude- und 40 Prozent Grundwert angenommen. Im Einzelfall bei entsprechendem Nachweis kann ein abweichendes Verhältnis erlaubt sein. Liebhabereiverordnung: Spätestens 28 Jahre nach Baubeginn bzw. spätestens 25 Jahre nach Vermietungsbeginn muss ein akkumulierter steuerlicher Gesamtüberschuss (inkl. allfälliger Veräußerungsgewinne) erwirtschaftet sein. Umsatzsteuer: Wer inklusive anderer USt-pflichtiger Einnahmen über 55.000 Euro Jahresumsatz hat oder auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet, dessen Mieterlöse unterliegen der Umsatzsteuerpflicht. Vorsteuerabzug: Dieser erfolgt laut Klausner bei Anlegerwohnungen (meistens Neubau), wenn eine Rechnung mit USt-Ausweis (20 %) vorliegt. Voraussetzung: Man verrechnet Umsatzsteuer auf Miete und das auf mindestens 20 Jahre! Wer hier verfrüht in die Anlegerwohnung selbst einziehen würde oder diese (ohne Umsatzsteuer) verkauft, muss Vorsteuer ans Finanzamt zurückzahlen: für jedes Jahr, das vor Ablauf der 20-Jahresfrist liegt, 1/20 der beim Kauf geltend gemachten Vorsteuer. hen anfängliche Steuervorteile, da die teils hohe 15tel-Abschreibung die Einkommenssteuerbemessungsgrundlage senkt. „Ortskernsanierungen in Kleinstädten und ländlichen Gebieten sind manchmal deutlich lukrativer als Projekte in großen Städten wie Wien oder Graz. Beispielsweise kann man aktuell in den Umlandgemeinden bzw. Bezirksstädten von Graz einen geeigneten Altbestand um rund 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter Nettonutzfläche erwerben und eine umfassende Sanierung umsetzen. In Graz liegen die Preise aktuell zwischen 1.200 Euro und 2.500 Euro für Altbestände“, so PERICON-Geschäftsführer, Stefan Koller, der für aktuelle Bauherrenmodelle die Ausschüttungsrendite netto nach Kosten und Steuern mit 3,0 bis 3,5 Prozent p.a. quantifiziert. Offene Immobilienfonds Als Immobilieninvestment-Variante für den kleineren Geldbeutel dienen offene heimische Immobilienfonds, wobei derzeit vorsichtige Anleger jene mit hohem Wohnimmobilienanteil bevorzugen. Beispielsweise ist der Real Invest Austria zu ca. 80 Prozent im Wohn- und Infrastrukturbereich investiert und erzielte per 30.12.2024 auf zehn Jahre eine Rendite von 2,61 Prozent p.a.. Immerhin zu 64 Prozent in Wohnen investiert ist der Erste Immobilienfonds, der Erste Responsible Immobilienfonds wiederum ist zu 52 Prozent im Wohnbereich und zu 48 Prozent in Infrastruktur investiert. Der Erste Immobilienfonds erzielte in den Jahren 2020 bis 2024 Renditen von 1,1 Prozent (2023) bis 2,6 Prozent (2021). Und der Marktausblick stimmt. Dazu Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG: „Der Immobilieninvestmentmarkt beginnt sich langsam zu erholen. Daher werden unserer Meinung nach die Bewertungen anfangs in Summe seitwärts tendieren. Im Laufe des Jahres 2025 sollten aber die Bewertungen wieder langsam zu steigen beginnen. Die Nachfrage der Mieter nach Wohnraum hält weiter an. Die positive demographische Entwicklung in den Städten und Ballungszentren führt dementsprechend zu einem höheren Wohnbedarf. Aufgrund von hohen Kosten wird derzeit weniger gebaut und damit weniger Wohnraum fertiggestellt. Daher rechnen wir weiterhin mit einer guten Nachfrage nach Mietwohnungen.“ „In St. Radegund bei Graz wird das ehemalige Gasthaus Budapest unter Inanspruchnahme einer Landesförderung umfassend saniert und im Rahmen eines Bauherrenmodells neu belebt. Es entstehen elf neue, geförderte Wohnungen mit großen Freiflächen und Parkplätzen. Der Mietzins wird bei rund 6,50 Euro pro m2 liegen – also für den Großteil der Bevölkerung leistbar. Durch die hohen Zuschüsse und die in Summe steuerfreien Erträge kommen die Investoren aber auf eine ansprechende Rentabilität“, so Koller. Berechnung in Kurzform gemäß ortsüblichen Werten: Beteiligung im Ausmaß von 7,5 % = ca. 60 m2 und einem Gesamtinvestment von rund 270.000 Euro netto Variante: Kreditfinanzierung mit 70 % Fremdmittel Laufzeit 15 Jahre inkl. Bauzeit Gesamtkapitaleinsatz brutto (vor Steuer): ca. 210.000 Euro Gesamtkapitaleinsatz netto (nach Steuer bei 50 % ESt): ca. 120.000 Euro Nettokapitaleinsatz je m2 Nutzfläche: ca. 2.000 Euro Laufende Mietrendite auf das eingesetztes Kapital netto ab dem 16. Jahr bei ca. 5,8 % p.a. * bereits 2024 platziert, aber weitere in Vorbereitung Bauherrenmodell „Wohnen am Kurweg*“ – Sanierung eines Traditionsgasthauses (Anbieter: PERICON) Ausgabe Nr. 1/2025 – GELD-MAGAZIN . 53
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