Der Vermögensaufbau mit Anlegerwohnungen hat sich bewährt, denn: „Anlegerwohnungen ermöglichen einen Vermögensaufbau, Einkünfte und Steuervorteile. Als Sachwerte schützen sie vor Inflation und die Hebelwirkung des Fremdkapitals erhöht die Rendite“, so Lorenz Sigl, Leiter Infina Immobilien. Allerdings erfordert das Investment genaue Analysen. Dazu Sigl: „Standort, Energieeffizienz und Bauqualität sind entscheidend für den Wert und die Mieten. Renommierte Bauträger, die nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) verfahren und fortlaufende Baufortschritte transparent dokumentieren, bieten dabei eine zusätzliche Sicherheit. Es ist ebenso wichtig, die Gesamtkosten inklusive aller Nebenkosten und potenzieller Instandhaltungsaufwendungen zu kalkulieren, um die tatsächliche Rentabilität des Investments sicherzustellen.“ Die Netto-Mietrendite für Neubau liegt wegen hoher Kaufpreise laut Sigl häufig nur zwischen 1,5 und 3,0 Prozent. Im Altbau oder bei sanierungsbedürftigen Wohnungen sind es bis zu vier Prozent und mehr. Allerdings ist in urbanen Zentren wie Innsbruck aufgrund der hohen Immobilienpreise ein Mindestinvestment von 200.000 bis 400.000 Euro erforderlich, wobei generell ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises benötigt wird. Nebenkosten und Liebhaberei- Risiko Nebenkosten von ca. zehn Prozent mindern die anfängliche Rendite: Grunderwerbssteuer 3,5 Prozent, Makler 3,0 Prozent, Notar/ Kaufvertrag 2,0 Prozent, Grundbuch 1,1 Prozent. Der Vorteil: Mieteinnahmen sind an den VPI gekoppelt – daher der Inflationswert von drei Prozent p.a. als erwartete Steigerungsrate. Aber es gibt strenge Regeln: Christian Klausner, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer und Partner der HFP Steuerberatungs GmbH, verweist auf die Liebhaberei-Verordnung: „Die steuerliche Vorgabe ist, dass nach 25 Jahren Vermietung ein Totalüberschuss erzielt werden muss, wobei seit 01.01.2024 auch Veräußerungsgewinne eingerechnet werden dürfen. Der erwartete Gesamtüberschuss ist anhand einer nachvollziehbaren Prognoserechnung nachzuweisen.“ Laut Klausner wird üblicherweise zumindest mit 30 Prozent Eigenmittel gerechnet und er warnt: „Vor allem in Phasen höherer Zinsen kommt dem Eigenmittelanteil größere Bedeutung zu. Bei zu wenig Eigenmitteln besteht die Gefahr, dass AnlegerwohnungsModelle steuerlich umkippen, sprich: vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft werden. Dann müssen alle durch Abschreibungen und Zinsen lukrierten Steuervorteile auf bis zu 25 Jahre zurückgezahlt werden.“ Bauherrenmodell: Förderungen und Steuervorteile Bei Bauherrenmodellen investiert eine Einzelperson oder Investorengruppe in ein sanierungsbedürftiges Objekt, saniert es meist unter Inanspruchnahme von speziellen Förderungen und vermietet es anschließend. Die Sanierungskosten können über 15 Jahre abgeschrieben werden, während die reguläre Abschreibungsdauer einer Anlegerwohnung bei 66,7 Jahren liegt. Dadurch entsteIMMOBILIEN . Defensive Immobilieninvestments Anlegerwohnungen, Bauherrenmodelle & Immofonds Anlegerwohnungen bieten stabile Erträge und Steuervorteile, doch eine genaue Kalkulation ist essenziell. Bauherrenmodelle punkten mit Abschreibungen und Förderungen, offene Immobilienfonds mit geringem Kapitalbedarf. MICHAEL KORDOVSKY Credits: beigestellt/Christian Thiess; Archiv; pixabay „Ortskernsanierungen in Kleinstädten und ländlichen Gebieten werden lukrativer als Wien/Graz-Projekte.“ Stefan Koller, Geschäftsführer PERICON GmbH „Die Netto-Mietrendite für Neubau liegt wegen hoher Kaufpreise häufig nur zwischen 1,5 und 3,0 Prozent.“ Lorenz Sigl, Leiter Infina Immobilien 52 . GELD-MAGAZIN – Ausgabe Nr. 1/2025
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