Besondere Stabilität im Immofonds 1 Per 22.10. mit 2,52 Prozent auf Jahressicht überzeugt der Immofonds 1 und dies trotz rund 49 Prozent Büros,19 Prozent Einzelhandel und 16 Prozent Hotels. Auf fünf Jahre lag das Plus bei 2,19 Prozent p.a. - trotz Pandemie und mehr Abstimmungsbedarf mit Mietern im Einzelhandel- und Hotelbereich. Dazu Petia Zeiringer, Mitglied des Vorstands, Union Investment Real Estate Austria AG: „Eine generelle Anpassung der Bewertungen war nicht notwendig, da die Ertragssituation unserer Immobilien langfristig stabil war. Grundsätzlich ist unser hochwertiges Immobilienportfolio gut aufgestellt, um die Auswirkungen von Krisen kurz- bis mittelfristig abzufedern. Hierzu trägt neben der breiten regionalen Streuung und Diversifikation über viele unterschiedliche Nutzungen und Mieter vor allem die sehr gute Vermietungssituation in den Objekten und die getroffene Risikovorsorge bei. Wir investieren fast ausschließlich in CoreImmobilien mit guten bis sehr guten Lage- und Objektqualitäten und überzeugender Vermietungssituation. Das sorgt für eine hohe Ertragsstabilität.“ konnten. Im Büroportfolio kam es jedoch auch zu Abwertungen. Über das gesamte Portfolio gesehen, waren die Auswirkungen 2023 zwar gering, in der Performance aber sichtbar. Mit den laufenden Bewertungen sollte das gestiegene Zinsniveau in den Fonds nun eingepreist sein.“ Lichtblicke 3-Monats-Euribor und 20-Jahres-EUR-Swapsatz sanken seit ihren Peaks jeweils um 0,9 bzw. über einen Prozentpunkt und großzügige Lohnrunden ließen in der DACH-Region die Realeinkommen steigen. „Die dargestellten wirtschaftlichen Parameter werden sich stabilisierend – und in weiterer Folge sogar positiv – auf die Immobilienwerte auswirken; allerdings wird dies wieder – wie schon bei den Abwertungen aufgrund des vorangegangenen Zinsanstiegs – zeitverzögert erfolgen“, so Obrowsky, der zwischen den Sektoren unterscheidet: „Im Einzelhandel profitieren derzeit Nahversorgungs-Center mit einem hohen Anteil an Gütern des täglichen Bedarfs, Einkaufs-Center tun sich derzeit deutlich schwerer aufgrund des hohen Mietniveaus. Auch in innerstädtischen Einkaufsstraßen finden sich nach vielen Jahren der „Vollvermietung zu jedem Preis“ wieder verfügbare Flächen. Logistik ist aufgrund des anhaltenden Trends zu OnlineUmsätzen und des eingeschränkten Flächenangebotes stark nachgefragt, Hotels zählen nach der Corona-Pandemie zu den Gewinnern und haben im Regelfall neue Rekordniveaus bei Belegungszahlen und Raten erreicht. Büros schwächeln angesichts stabiler Home-Office-Regelungen.“ Bei Wohnimmobilien rechnet Obrowsky vor allem in Wien wegen rückläufiger Baugenehmigungen mit einem beträchtlichen Aufwärtsdruck auf die Mietpreise. Der Ausblick für den LLB Semper Real Estate ist insgeamt positiv: „Nunmehr scheinen die neuen Bewertungsniveaus annähernd gefunden zu sein und wir erwarten für das laufende Jahr nur noch geringe negative Ergebnisse. Für das Jahr 2025 und insbesondere die fortfolgenden Jahre sind sowohl solide Vermietungs- als auch wieder positive Bewertungsergebnisse zu erwarten“, so Obrowsky. Auch Peter Karl ist für den ERSTE Immobilienfonds zuversichtlich: „In den drei Quartalen 2024 haben wir durchwegs ausgeglichene Bewertungen verzeichnet. Die Auf- und Abwertungen halten sich die Waage. Für das restliche Jahr 2024 sehen wir aus heutiger Sicht eine ähnliche Entwicklung. Für 2025 erwarten wir eine gewisse Erholung der Bewertungen. Mieterseitig rechnen wir mit einer weiterhin starken Nachfrage.“ Hintergrundinfo: So werden Immobilien in offenen Fonds bewertet „Die Bewertung der Liegenschaften ist laut Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) vorgeschrieben. Eine Bewertung erfolgt mindestens einmal jährlich sowie bei Erwerb, Veräußerung oder Belastung durch mindestens zwei unabhängige Sachverständige“, so Peter Karl, Geschäftsführer Erste Immobilien KAG. Und Obrowsky erklärt: „Prinzipiell werden alle Immobilien nach dem Ertragswertverfahren – alternativ nach dem von diesem abgeleiteten Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) – bewertet. Ergänzend dazu werden regelmäßig auch Sachwertberechnungen zu Vergleichszwecken durchgeführt. Bei jeder Bewertung werden zwei Gutachter beauftragt, der Mittelwert der beiden Gutachten wird eingebucht; darüber hinaus „rotieren“ die Gutachter auch bei den einzelnen Objekten. Auch wenn Immobilienfonds generell vorsichtig bewerten lassen, wird zu jeder Zeit der wahre gutachterliche Wert jeder einzelnen Immobilie dargestellt. Darauf hat der Anleger auch ein Recht.“ Ausgabe Nr. 5/2024 – GELD-MAGAZIN . 65
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