Credit: beigestellt 42 . GELD-MAGAZIN – Ausgabe Nr. 1/2024 stors, differenziert: „Obwohl sich beispielsweise viele negative Schlagzeilen über Gewerbeimmobilien auf Büros konzentriert haben, sind diese nur eine von 16 Immobilientypen im breiteren Gewerbeimmobilienbereich. ,Alternative‘ und strukturell gestützte Sektoren dürften die Erholung der Immobilienmärkte vorantreiben, während traditionellere Sektoren wie Büro und Einzelhandel länger brauchen werden, um sich zu erholen.“ Wachstumstrends bei J. Henderson Zu den relativen Top-Performern der vergangenen fünf Jahre zählt beispielsweise der Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund. Ebenfalls aus dem gleichen Haus stammt auch der auf Europa fokussierte Horizon Pan European Poperty Equities Fund (siehe Tabellen). Barnard beschreibt die Strategie: „Wir orientieren uns an vier strukturellen Haupttrends: Digitalisierung, Demografie, Nachhaltigkeit und Convenience-Lifestyle. Diese Trends schaffen Chancen in bestimmten Marktbereichen und führen dazu, dass einige traditionell wichtige Immobilientypen an Bedeutung verlieren. Wir verwenden einen HighConviction-Ansatz, der auf einer fundamentalen Bottom-up-Aktienauswahl und einer systematischen Risikokontrolle beruht. Wir sind davon überzeugt, dass dieser Ansatz in diesem Spezialsektor konsistente, risikobereinigte Renditen erzielen kann.“ Industrielle REITs waren Ende 2023 übergewichtet. Das weltweit größte Industrie-Immobilienunternehmen mit Fokus auf Logistik- und Vertriebseinrichtungen, Prologis, ist per Ende Januar 2024 im globalen Immoaktien-Fonds mit 8,7 Prozent am stärksten gewichtet. „Das Unternehmen verfügt über eine signifikante Präsenz in Schlüsselmärkten wie Transportzentren, Häfen und Stadtzentren. Damit ist es gut positioniert für eine anhaltende Mieternachfrage und letztlich für eine hohe Preisgestaltungsmacht“, erklärt Barnard, der auch den Rechenzentren-REIT, Equinix, positiv hervorhob: „Er verfügt über eine solide Bilanz, da er eine Strategie mit geringem Verschuldungsgrad verfolgt. Außerdem sorgen die Entwicklungen in den Bereichen KI und maschinelles Lernen für starken Rückenwind.“ In Asien verwies er auf Mitsui Fudosan, Japans führenden Bauträger. In der EU positiv erwähnt er CTP, Eigentümer und Entwickler hochwertiger, nachhaltiger Logistik- und Industrieparks (das Unternehmen profitiert von De-Globalisierung und Onshoring). Nordea mit Stockpicking-Bonus Ein weiterer Top-Immoaktienfonds ist der Nordea 1 Global Real Estate Fund, dessen Fondsmanagement die Aktieninvestments gut aussucht: Im Fokus stehen Unternehmen mit langlebigen Gewerbeimmobilien, starkem Management und soliden Bilanzen, die zur relativen Performance beigetragen haben, wie z.B. Equinix, der US-Telekom-REIT Crown Castle, The Unite Group (Studentenwohnungen im UK) und der kanadische Logistik-REIT, Granite Real Estate. „Unsere Auswahlkriterien beruhen auf einem dynamischen Modellierungsprozess, bei dem wir unternehmensspezifische Bilanz- und Ertragskennzahlen auf fünf bis zehn Jahre hinaus modellieren, um den inneren Wert zu ermitteln“, so Dybas. Dabei wird der innere Wert von Unternehmen MÄRKTE & FONDS . Immobilienaktienfonds Dieser Fonds punktet mit Small- und Mid-Caps. Dazu Damien Marichal, Fund Manager bei DPAM: „Im Laufe der Jahre wurde ein sehr großer Teil der Outperformance von Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von unter drei Milliarden Euro erzielt. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wir nach attraktiv bewerteten Unternehmen suchen, die hohe risikobereinigte Renditen in Teilsektoren und Regionen erwirtschaften, in denen ein knappes Angebot das Mietwachstum antreibt. Wir investieren langfristig und streben eine Überschussrendite gegenüber der Benchmark bei geringerer Volatilität an. Unsere Titelauswahl basiert auf quantitativen und qualitativen Kriterien und umfasst sowohl finanzielle als auch ESG-Themen.“ Ein zusätzlicher Baustein der Outperformance sind Fusionen und Übernahmen, also die M&A-Aktivität. Hier geht es um dermaßen unterbewertete Firmen, „dass sie ein schlüssiger Übernahme- oder Take-out-Kandidat sein sollten“. „Im Laufe der Jahre wurde ein sehr großer Teil der Outperformance von Unternehmen mit einer Marktkapitalisierung von unter drei Milliarden Euro erzielt.“ Damien Marichal, Fondsmanager bei DPAM DPAM Real Estate Europe Dividend Sustainable: Small- u. Mid-Caps als Performance-Treiber
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