Kreditnehmern, die unter hohen Raten leiden. Die Lösungsansätze von Infina skizziert Draxl: „Bei Bestandskrediten kann man die Leistbarkeit verbessern, indem man eine Kreditoptimierung bei der finanzierenden Bank oder optional eine Umschuldung zu einer anderen Bank prüft. Der Hauptgrund einer Optimierung oder Umschuldung ist in der Regel eine Verbesserung des Zinssatzes oder auch der Umstieg von einem variablen auf einen Fixzins. Optional könnte auch eine Laufzeitverlängerung eine Liquiditätsverbesserung bringen und somit die Finanzierung leistbarer machen. Zu allerletzt ist eine Umschuldung dann in Betracht zu ziehen, wenn es z.B. um Entflechtungen von bestehenden Sicherheiten oder Bürgschaften geht, und die bestehende Bank diese Sicherheiten nicht freigeben möchte.“ In Ernstfällen kann derzeit eine Umstellung auf längere Laufzeitzeiten bei gleichzeitig noch günstiger Verzinsung infolge einer inversen Zinskurve durchgeführt werden. Beispielsweise können 20jährige Fixzinsbindungen beim gleichen Kreditinstitut noch immer um bis zu knapp über einem Prozentpunkt p.a. günstiger sein als variabel verzinste Alternativen, und bei guter Umschuldung ist ein noch größerer Vorteil möglich. Allerdings sind in den vergangenen Wochen die vorteilhaften Zinsdifferenzen bereits wieder geschrumpft. Lange Laufzeiten bringen zwar durch Reduktion der Rate einen Liquiditätsvorteil, aber es sollten die gesamten Kosten im Auge behalten werden. Draxl weist in diesem Zusammenhang auch auf einen höheren Zinsaufwand über die gesamte Laufzeit hin und gibt folgenden Tipp: „Durch die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten, kann man diesen Nachteil während der Laufzeit wieder kompensieren, man beginnt aber zum Start der Finanzierung mit einer niedrigeren Rate.“ Auf Förderungen setzen „Eine Finanzierung ist beispielsweise dann leichter leistbar, wenn etwa im Falle einer Fördermöglichkeit des Projektes eine Kombination zwischen einer Bank- oder Bausparkassenfinanzierung mit einem Förderdarlehen des Landes umgesetzt werden kann. Die aktuellen Verzinsungen von Wohnbauförderungsdarlehen sind vor allem in den ersten 15 bis 20 Jahren um einiges günstiger als das aktuelle Zinsniveau bei den Banken“, erklärt Draxl und zeigt ein Praxisbeispiel aus Tirol: Beim Kauf von neuen Wohnungen (Ersterwerb) in verdichteter Bauweise kann ein Wohnbauförderdarlehen oder ein Einmalzuschuss in Form eines sogenannten nicht rückzahlbaren Wohnbauschecks in Anspruch genommen werden. Bei einer verdichteten Bauweise mit geringstem Grundverbrauch unter 200 Quadratmeter pro Einheit liegt die Förderung aktuell bei 1.950 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche. Eine Familie mit zwei Kindern kauft eine neue Wohnung mit 120 Quadratmeter und bekommt in diesem Fall ein Förderdarlehen von 234.000 Euro. Der Wohnbauscheck als Einmalzuschuss beträgt 35 Prozent des Darlehens und würde in diesem Beispiel 81.900 Euro ausmachen. „Optional könnte auch eine Laufzeitverlängerung eine Liquiditätsverbesserung bringen.“ Harald Draxl, Geschäftsführer, Infina Finanzierung über deutsche Banken in Österreich „Einerseits erhält der Kunde einen Kreditvertrag nach deutschem Recht ohne Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren. Andererseits wird der Kreditvertrag mit den ergänzenden Bestimmungen des österreichischen Verbraucherrechts ausgestellt. Ein weiterer aktuell relevanter Vorteil ist, dass deutsche Banken, welche in Österreich keine Niederlassung betreiben, nicht der KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) unterliegen. Je nach Bank werden auch im Vergleich zu Österreich längere Kreditlaufzeiten bis 45 Jahre angeboten, wobei Fixzinsmodelle von bis zu 40 Jahren Fixzinslaufzeit möglich sind“, so Draxl zu den Vorteilen. Zugang zu Instituten wie MünchenerHyp oder VR Bank NO bieten ungebundene Kreditvermittler wie Infina. NOMINALZINSEN IMMOBILIENKREDITE BEI AUSREICHENDER BONITÄT, LZ 30 J. u. VOLL BESICHERT 1) VARIABEL 10 J. FIX 15 J. FIX 20 J. FIX bank99 4) k.A. k.A. 4,10 % 4,10 % BAWAG 4,875 % (3M-EUR + 1,25 PP) k.A. 4,35 % 25J: 4,25 % Erste Bank 3) 5,511 % (3M-EUR + 1,786 PP) k.A. 4,360 % 4,432 % Hypo Vorarlberg 3/6M-EUR + 1,20 PP ab 4,40 % k.A. k.A. s Bausparkasse kein Angebot k.A. 4,10 % 4,35 % start:bausparkasse 5) Kein Angebot k.A. Kein Angebot 4,35% UniCredit Bank Austria 4,75 % (3M-EUR + 1,125 PP) k.A. k.A. 25J: 3,875 % Wüstenrot bis 12 M-EUR+1,50 PP 2) bis 4,40 % 2) k.A. bis 4,80 % 2) 1) LTV-Ratio von 80 bis 85 % des Kaufpreises 2) nur Bandbreiten genannt ohne einer Bonität zuzuordnen! (z.B. 10 J fix: 3,79 bis 4,40 %) 3) Annahme Kreditbetrag 250.000 Euro, LZ 30 J u. 100 % besichert, per 1. August 2023 4) Konditionen von eingebrachten Eigenmitteln abhängig, kein Bonitätszu/abschlag. 5) bonitätsunabhängige Zinssätze Quelle: Bankenbefragung GELD-Magazin, Erhebungszeitraum: 29.07. bis 14.08.2023 Ausgabe Nr. 4/2023 – GELD-MAGAZIN . 77
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