Anlageimmobilien in Graz erfordern hohe Eigenmittel „Anlegerimmobilien, Bauherrenmodelle und Vorsorgewohnungen mit einem hohen Fremdmittel-Anteil gehören der Vergangenheit an – das lässt sich so gut wie nicht mehr darstellen für Projekte in Graz-Stadt. Im Umland und in den Bezirken schaut es da noch etwas besser aus, weil dort die Ankaufspreise für Grundstücke und Altbestände vielerorts noch einigermaßen niedrig sind. Trotz der vergleichbar hohen Baukosten sind dort die Gesamtinvestitionskosten teils wesentlich geringer. In bestimmten Bezirken sind die Mieten nicht viel niedriger als in Graz, was AnlegerProjekte (zumindest im geförderten Bereich) mit weniger Eigenmittel ermöglicht“, erklärt Koller, der die Lage der Bauträger kritisch betrachtet: „Bauträger sind weiterhin mit hohen Ankaufs- und Baukosten konfrontiert und können auch in eher schlechteren Lagen kaum mehr unter 4.000 Euro/ m² verkaufen. Bei aktuellen Projekten werden mancherorts Rabatte gegeben, und das kann für den einen oder anderen eine Chance sein, noch einigermaßen günstig zu investieren. Dennoch bekommen viele die Finanzierungen nicht mehr. In Summe ist eine Abkühlung des Marktes zu sehen – wohl kaum aber ein hoher Preisrückgang in naher Zukunft“. Der Bauflächenmangel in Innsbruck könnte das Preisniveau weiterhin hoch halten. Quartal 2020 auf Jahresbasis in zweistelliger Größenordnung, zuletzt im zweiten Quartal 2022 um 13,1 Prozent. Erste Auswirkungen Die aktuelle Marktsituation skizziert Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer bei RE/MAX Austria: „Das in den letzten Jahren knappe Angebot im Bereich Einfamilienhäuser/Eigentumswohnungen ist über ganz Österreich in den letzten drei Monaten um über 20 Prozent gestiegen, die Nachfrage ist hingegen – ausgehend von einem sehr hohen Niveau – um ca. 20 Prozent zurückgegangen, liegt aber damit aktuell noch immer höher als vor Beginn der Pandemie. Für viele Jungfamilien wird es aufgrund der steigendenden Zinsen und der vorherrschenden Rahmenbedingungen noch schwieriger, sich Wohnungseigentum zu leisten“. Preistendenzen müssen sich erst klar herauskristallisieren. Reikersdorfer zeigt allerdings folgende Entwicklungen: „Fakt ist, dass das Angebot steigt, die Nachfrage ist rückläufig und damit wird es auch zu einer deutlichen Abflachung der Preiskurve kommen, diese Tendenz spüren wir schon am Markt“. Infina Geschäftsführer, Harald Draxl, bringt es auf den Punkt: „Die Wirkung aus steigenden Lebenshaltungskosten, drastisch gestiegenen Zinsen und regulatorischer Verschärfung ist paralysierend. Die Neukreditvergaben für Wohnbauzwecke sind von Juli auf August 2022 um 52 Prozent regelrecht eingebrochen – in den Vorjahresvergleichszeiträumen 2019 bis 2021 etwa jeweils nur minus 15 Prozent. Die Analyse vorliegender Daten der Oesterreichischen Nationalbank zurück bis in das Jahr 2009 zeigt, dass es trotz diverser Turbulenzen in diesem Zeitraum keinen Einbruch in dieser Dimension je gegeben hat. Das vermittelte Kreditvolumen von Infina hingegen ist von Juli auf August 2022 lediglich im Ausmaß der üblichen saisonalen Bewegung um 13 Prozent zurückgegangen“. Quer durch Österreich sprechen derzeit Makler davon, dass der große Run auf Wohnungen abgeflaut ist und beispielsweise in manchen Gegenden Oberösterreichs dauert es bereits tendenziell länger, einzelne Objekte zu verkaufen. Die Differenz zwischen ursprünglichem Angebotspreis und tatsächlichem Abwicklungspreis wird größer. Aber es gibt auch derzeit noch relativ stabile Märkte. In 12 bis 18 Monaten hingegen haben die gestiegenen Zinsen eine gewisse Wirkung entfaltet. „Ich gehe davon aus, dass die typische, kreditfinanzierte Vorsorgewohnung mit 25.000 Euro Eigenmittel und 200 Euro pro Monat Zuzahlung zukünftig nicht mehr umsetzbar ist.“ Stefan Koller, Geschäftsführer der PERICON GmbH November 2022 – GELD-MAGAZIN . 63
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