Die EZB hat in zwei Schritten alle ihre Leitzinsen um insgesamt 1,25 Prozentpunkte angehoben. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt bei 1,25 und der Zinssatz für die Einlagenfazilität bei 0,75 Prozent. Seit Jahresanfang stieg der für variable Kredite relevante Referenzzins, der Drei-Monats-Euribor von -0,57 auf +0,99 Prozent, während sich die Aufschläge darauf im Einklang mit steigenden Zinsen verteuerten. Somit haben sich im Schnitt die variabel verzinsten Immobilienkredite seit Jahresbeginn um rund 1,6 Prozentpunkte auf ca. 2,2 Prozent verteuert, während sich langjährige Fixzinsbindungen (10 bis 20 Jahre) um zwei Prozentpunkte und zeitweise mehr verteuerten. Immobilienbaisse verschoben Zinsanstiege wirken nicht von heute auf morgen, da die Zinsen für Einlagen erst in einer gewissen Zeitverzögerung angehoben werden und sich somit die positive Grundstimmung wohlhabender Immobilienkäufer nicht plötzlich, sondern erst über einen längeren Zeitraum verändert. Beispielsweise liegt bei Online-Banken die Verzinsung zweijähriger Festgelder bei ca. 1,3 bis 1,4 Prozent p.a. Laut OeNB lag die umlaufgewichtete Durchschnittsrendite für Bundesanleihen am 2. September 2022 erst bei 1,481 Prozent. Auf der anderen Seite sind beispielsweise bei Wohnungen in Graz und Wien noch immer anfängliche Mietrenditen von 2,125 bis 2,625 Prozent p.a. möglich. Laut einer aktuellen Wohnimmobilien-Studie der LBBW (LBBW Research, Macro Strategy 14.09.2022) ließ sich in den vergangenen 15 Jahren ein gewisser Zusammenhang zwischen der Entwicklung des ZehnjahresEUR-Swapsatzes und der Mietrenditen deutscher Eigentumswohnungen beobachten. Lagen im Hoch 2009/10 die Mietrenditen in Gesamtdeutschland im Einklang mit einem vorangegangenen Zinsanstieg bei ca. fünf Prozent, so erfolgte bis zuletzt ein Rückgang in einen Bereich von ca. 3,3 Prozent. Jüngste Zinsanstiege (auf ca. 2,5 Prozent) dürften bei Fortsetzung voraussichtlich erst in ein bis zwei Jahren Zeitverzögerung erneut zu höheren Mietrenditen, sprich: fallenden Wohnungspreisen, führen. Ähnliches gilt auch für Österreich. RegionaleVerlustrisiken Die vergangenen Monate am heimischen Markt skizziert Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer RE/MAX Austria, wie folgt: „Das Angebot für Wohnimmobilien (Kauf) ist in den letzten drei Monaten spürbar gestiegen, die Nachfrage ist auf hohem Niveau rückläufig. Das Angebot für Wohnimmobilien im Bereich der Miete ist hingegen konstant geblieben, die Nachfrage steigt wieder. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind im ersten Halbjahr 2022 nochmals spürbar gestiegen. Der stärkste Preisanstieg war mit über 13 Prozent im Jahresvergleich bei den Einfamilienhäusern zu verzeichnen“, und er ergänzt: „Aktuell beeinflussen zahlreiche Faktoren den Immobilienmarkt, wie z.B. die steigenden Baukosten, die Energiekosten, die hohe Inflation, die steigenden Zinsen und die strengeren Kreditvergaberichtlinien. Im zweiten Halbjahr 2022 rechnen wir aufIMMOBILIEN . Preiskorrekturen Crashgefahr am Immobilienmarkt? Die Rahmenbedingungen für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt haben sich durch höhere Zinsen und ab 1. August strengere Kreditvergaberichtlinien für Banken verschlechtert. Trotzdem hält sich das Rückschlagspotenzial aktuell noch in Grenzen. MICHAEL KORDOVSKY Credits: beigestellt/Archiv; pixabay „Preissteigerungen wie in den letzten Jahren wird es unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht mehr geben.“ Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer RE/MAX Austria So wirkt sich eine Zinsverteuerung um 1,75 Prozentpunkte auf die Leistbarkeit aus Ein junges Paar mit Kind erwirbt am Land ein Eigenheim zum Kaufpreis von 300.000 Euro. Zehn Prozent Nebenkosten und zehn Prozent des Kaufpreises konnten aufgebracht werden. Bei einer Kreditsumme von 270.000 hat sich eine Finanzierung von einst 1,05 auf 2,80 Prozent verteuert. Die Laufzeit beträgt 25 Jahre. Anstatt gerundet 1.024 Euro verteuerte sich die monatliche Rate auf rund 1.252 Euro, also um ca. 228 Euro. Um wieder auf 1.024 Euro zu kommen, müsste die Kreditsumme auf aufgerundet 220.750 Euro sinken. Da dies 90 Prozent des Immobilienwertes wären, müsste dieser dann bei 245.278 Euro liegen bzw. um 18,24 Prozent sinken! Kreditfinanzierende Käufer haben es nun schwieriger, während eigenkapitalstarke Anleger nach wie vor investieren, was den Zinseffekt stark abfedert. 68 . GELD-MAGAZIN – Oktober 2022
RkJQdWJsaXNoZXIy MzgxOTU=