DIE BESTEN IMMOBILIENFONDS ISIN FONDSNAME VOLUMEN PERF. 1 J. 3 JAHRE 5 JAHRE TER AT0000A1V063 LLB Semper Real Deutschland 123 Mio.€ 3,4% 8,3% 15,2% 0,98% AT0000634365 Real Invest Austria 4.447 Mio.€ 2,5% 8,2% 14,1% 1,08% AT0000A08SH5 ERSTE IMMOBILIENFONDS 2.509 Mio.€ 3,0% 7,9% 12,8% 1,10% AT0000622980 LLB SemperReal Estate 1.154 Mio.€ 2,5% 5,6% 10,4% 1,09% DE000A2DMVS1 UniImmo: Wohnen ZBI 4.879 Mio.€ 1,6% 5,2% 10,1% 1,10% Quelle: Morningstar, alle Angaben auf Euro-Basis, TER=Total Expense Ratio (p.a.), Stichzeitpunkt: 5. August 2022 Der 122 Millionen Euro leichte LLB Semper Real Deutschland ist vornehmlich in Gewerbeimmobilien (37 %), Bürogebäude (26 %) und Hotels (26 %) investiert. Sie werfen kontinuierliche und inflationsindexierte Erträge ab. IMMOFONDS VS. IMMO-AKTIENFONDS 2018 2019 2020 2021 2022 -20% -15% -10% -5% 0% 10% 5% 15% 20% 25% 30% 35% LLB Semper Real Deutschland Lipper Aktien Immobilien Europa 50 . GELD-MAGAZIN – September 2022 wird dieser Mechanismus à la longue durch steigende Mieten in einem höheren Inflationsumfeld. Aber selbst um zehn Prozent höhere Mieten würden die Rentabilität des Objektes in unserem Beispiel „nur“ von 2,0 auf 2,2 Prozent anheben. Kombiniert man nun potenziell niedrigere Immobilienbewertungen mit der Eigenkapitalquote lässt sich die Kurshalbierung von Vonovia nun erklären. Interessanterweise hat sich das höhere Zinsniveau auf die Immobilienmärkte in Europa noch kaum ausgewirkt – die Preise halten sich noch auf hohem Niveau, obwohl die rechnerischen Barwerte bereits deutlich abgenommen haben. Eine empirische Analyse der Fondsgesellschaft Bantleon wies die stark negative Korrelation zwischen Immobilienpreisen und Zinsen nach. „Insbesondere ausgeprägte Zinsanstiege haben immer markante Spuren am Immobilienmarkt hinterlassen. Der aktuelle Renditesprung ist einer der größten der vergangenen Jahrzehnte und beginnt in den USA bereits negativ auszustrahlen“, so Daniel Hartmann, Chefvolkswirt bei Bantleon. Im August trübte sich der US-Häusermarkt tatsächlich stärker ein als erwartet. Der NAHB-Hausmarktindex fiel um sechs auf 49 Punkte – mittlerweile der achte Indexrückgang in Folge auf den niedrigsten Stand seit Mai 2020. „Die jüngste Outperformance von Immobilien gegenüber Anleihen sollte somit bald pulverisiert sein. Damit bleibt festzuhalten, dass Immobilien in Inflationsphasen zwar keine Underperformer sind, letztendlich aber auch nicht besser abschneiden als Anleihen“, so Hartmann. Solide Immobilienfonds Im Gegensatz zu den Immobilien-Aktienfonds weisen offene Immobilienfonds praktisch keine Fremdfinanzierung auf. Die Immobilien werden ausschließlich mit Eigenkapital gekauft und bewirtschaftet. Für die Berechnung des NAV werden zwar auch Bewertungsgutachten für den Immobilienbestand herangezogen, doch streben die Gesellschaften eine sehr konservative Bewertung an, um in ungünstigeren Zeiten nicht abwerten zu müssen. Das glättet den Kursverlauf auf eine Volatilität von praktisch null. Als Preis für das geringere Risiko fallen die Renditen aber deutlich niedriger aus. In fünf Jahren kamen die offenen Immobilienfonds auf einen Wertzuwachs von 10 bis 15 Prozent (s. Tabelle unten), der beste Immobilien-Aktienfonds Europa erzielte 38 Prozent (s. Seite 48). Fazit Angesichts der in den letzten zwölf Monaten erlittenen Kursverluste, scheint es langsam an der Zeit, wieder Anteile an ImmobilienAktienfonds zu kaufen. „Viele börsenotierte Immobiliengesellschaften sind derzeit gegenüber nicht gehandelten Immobilien unterbewertet“, so Guy Barnard, Fondsmanager des Janus Henderson Global Property Equities Fund und des Janus Henderson European Property Equities Fund. Bei einer direkten Investition in Immobilien ist jedoch aufgrund der noch (zu) hohen Preise Vorsicht geboten. Hartmann: „Bei Immobilien wie auch bei Aktien kommt es derzeit mehr denn je darauf an, die richtigen Sektoren, Regionen und Einzeltitel herauszufiltern. Gefragt sind vor allem solche Unternehmen, deren Cashflow-Perspektiven in unsicheren Zeiten stabil und nachhaltig sind. Am besten sollten die Erträge an die Inflation gekoppelt sein, wie dies häufig bei Infrastruktur-Unternehmen (s. Tabelle auf Seite 49) oder Gewerbeimmobilien der Fall ist. MÄRKTE & FONDS . Immobilienfonds „Viele börsenotierte Immobiliengesellschaften sind derzeit gegenüber nicht gehandelten Immobilien unterbewertet.“ Guy Barnard, Immobilienfondsmanager bei Janus Henderson „Insbesondere ausgeprägte Zinsanstiege haben immer markante Spuren am Immobilienmarkt hinterlassen.“ Daniel Hartmann, Chefvolkswirt bei Bantleon Credits: beigestellt
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