GELD-Magazin, Dez. 2021 / Jän. 2022

Bauherrenmodelle: Vor- und Nachteile Vorteile: Sachwerte mit Inflationsschutz Chance auf Leverage-Effekt bei Teilfinanzierung auf Kredit Große Steuervorteile Landesförderungen Im Vergleich zu Anlegerwohnungen höhere Rentabilität des Kapitalein­ satzes Nachteile: Illiquider Handel der Anteile, meist auf kleinen Personenkreis beschränkt Bauherrenrisiko (z.B. steigende Baukosten – kann aber minimiert werden) Theoretisch auch Liebhaberei-Risiko Steuereffekte aufgrund der schnelleren Ab­ schreibungsmöglichkeiten und Förde­ rungen „überkompensiert“. Wer bereit ist, ein gewisses Bauherrenrisiko zu tragen, kann bestimmte steuerliche Ausnahmerege­ lungen nutzen: „Ist ein Bauherrenmodell gut vorbereitet, so können die Bauherren die Bau- und Sanierungskosten und diverse Nebenkosten und Dienstleistungshonorare beschleunigt auf 15 Jahre oder kürzer ab­ schreiben. Das führt zu steuerlichen Ver­ lusten, die den anderen Einkunftsarten ge­ gengerechnet werden können. Daraus resul­ tiert eine Steuerersparnis, die zu einer we­ sentlich effizienteren Refinanzierung oder einem höherem Gesamtzufluss für den Bau­ herren im Rahmen der Vermietung führt. Bauherrenmodelle basieren meist auf spezi­ ellen Landesförderungen, durch die es in weiterer Folge zu einer sehr stabilen Miet­ auslastung aufgrund einer sehr günstigen Mietzinsgestaltung kommt“, so Koller. Bauherrenmodel vs. Anlegerwohnung Die Grazer Investmentberatung Pericon hat einen Vergleichsrechner für Bauherrenmo­ delle und Anlegerwohnungen entwickelt, der relevante Parameter berücksichtigt. Eine erste, vereinfachte Version ist online frei verfügbar. Vergleicht man eine 50 Qua­ dratmeter-Anlegerwohnung mit einer gleich­ großen Bauherrenwohnung in Graz, so ist der Nettokapitaleinsatz nach 20 Jahren bei der Anlegerwohnung doppelt so hoch. Da­ her steht dem Anleger in den ersten 20 Ver­ mietungsjahren dem durchschnittlichen Ge­ samtzufluss nach Steuern von 1,6 Prozent p.a. bei der Anlegerwohnung ein Wert von 3,5 Prozent p.a. bei der Bauherrenwohnung gegenüber. Offene Immofonds als Alternative für kleinere Geldbörsen Der aktuelle Stand ist: Wenige tausend Euro Kapitaleinsatz, innerhalb der Fonds vorwie­ gend Eigenmittel und hohe Cashreserven und erzielbare Renditen vor Ausgabeauf­ schlag und Depotgebühren von 1,7 bis 2,8 Prozent p.a. auf drei Jahre. Gewerbeimmo­ bilien im Fonds erhöhen dabei Chancen und Risiken. Wer vorsichtig agieren möchte, sollte auf Fonds mit Österreich-/Deutsch­ VERGLEICH ANLEGERWOHNUNG VS. BAUHERRENWOHNUNG OHNE KREDITE ANLEGERWOHNUNG BAUHERRENWOHNUNG Gesamtinvestitionskosten 261.500,- € 261.500,- € Betrachtung nach 20 Vermietungsjahren 20 Vermietungsjahren Miet- u. Wertsteigerung 1,75% p.a. 1,75% p.a. Miete laut Plan ab Vermietung netto rd. 11,- €/m 2 rd. 11,- €/m 2 Nettomiete zzgl. Richtwert + EVB + Ausstattung Tiefgaragenplatz zzgl. Tiefgaragenplatz Mieterlöse p.a. netto nach Steuer, Durchschnitt 4.200,- € 8.300,- € in den ersten 20 Vermietungsjahren Mietrendite netto nach Steuer durchschnittlich 1,6% p.a. 3,5% p.a. in den ersten 20 Vermietungsjahren Nettokapitaleinsatz nach 20 Jahren 207.200,- € 104.300,- € Mieterlöse minus Leerstand/Bewirtschaftungskosten 7.250,- € 7.250,- € nach 20 Jahren Mietrendite vor Steuern auf das eingesetzte Kapital 4,02% p.a. 6,95 % p.a. nach 20 Vermietungsjahren Annahme: 48 % Grenzsteuersatz im persönlichen Einkommensteuertarif, Quelle: Pericon GmbH/Koller Jänner 2022 – GELD-MAGAZIN . 73 „Betrachtet man ein Bauherrenmodell nach beispielsweise 15 Vermietungs­ jahren, so war der effektive Nettoeinsatz im Vergleich zu einer Anlegerwohnung meist deutlich geringer.“ Stefan Koller, Geschäftsführer der PERICON GmbH