GELD-Magazin, Dez. 2021 / Jän. 2022

R ein mit 100 Prozent Eigenkapital in Immobilien zu investieren, ermög­ licht zwar Vermögenserhalt, aber die Zeiten des schnellen Vermögensaufbaus sind vorbei. Bezogen auf Anlegerwohnun­ gen und Bauherrenmodelle in Graz und Wien quantifiziert Stefan Koller, Geschäfts­ führer der auf Immobilieninvestments spe­ zialisierten Pericon, die Erträge: „Die Miet­ renditen liegen bei rund zwei bis vier Pro­ zent p.a. vor Nebenkosten und Steuer. Bei der Anlegerwohnung bleiben dann meist nur netto 1,0 bis 2,5 Prozent übrig. Beim Bauherrenmodell ist die Nettorentabilität in den ersten 15 Jahren in der Regel wesent­ lich höher, weil nicht nur die laufenden Mieten steuerfrei gestellt werden durch die beschleunigte Abschreibung auf die Bau- bzw. Sanierungskosten, es kommt darüber hinaus noch zu Ersparnissen bei der persön­ lichen Lohn- bzw. Einkommenssteuer.“ Anlegerwohnungen: Flexibilität vs. Klumpenrisiko Anlegerwohnungen als Sachwerte sorgen für Inflationsausgleich durch die Bindung der Mieten an den Verbraucherpreisindex und können in Wien oder Graz laut Koller „auf einem sehr liquiden Markt voraussicht­ lich relativ schnell wieder verwertet wer­ den, was zusätzlich Flexibilität und Sicher­ heit bringt.“ Bei einer Abschreibungsdauer von 67 Jahren für den Gebäudeanteil von meist 70 Prozent halten sich die Steuervor­ teile in Grenzen. „Zudem trägt man das Ein­ zelvermietungsrisiko: kein Mieter = voller Leerstand und eventuell die Kreditkosten zusätzlich. Zu beachten sind auch steuer­ liche Risiken, insbesondere das der „Liebha­ berei“. Ausreichend Eigenmittel und realis­ tische Annahmen für die Prognose sollten als Grundvoraussetzung dienen“, erklärt Koller. Nach spätestens 23 Jahren (inkl. Bauzeit) bzw. 20 Jahre nach Vermietungs­ beginn muss die Vermietungstätigkeit in Summe einen Überschuss – den sogenann­ ten Totalgewinn – erzielen. Sonst müssen alle lukrierten Steuervorteile wegen „Lieb­ haberei“ nachträglich zurückgezahlt wer­ den. Daher sind 15- bis 25-jährige Fixzins­ bindungen ein wesentlicher Faktor der Kal­ kulationssicherheit bei Anlegerwohnungen. Bauherrenmodell: Eine Gruppe von Inve­ storen kauft und saniert ein altes Gebäude und schafft günstigen Wohnraum. Die nied­ rigeren, reglementierten Mieten werden durch eine hohe Auslastung, teils hohe IMMOBILIEN . Anlegerwohnung versus Immofonds Investmentchancen für jedes Budget Noch immer bieten (Wohn)Immobilien einen soliden Vermögenserhalt. Doch es gibt unterschiedliche Modelle, in dieses Segment zu investieren. Was die Unterschiede zwischen Anlegerwohnung, Bauherrenmodell und offenen Immobilienfonds sind. MICHAEL KORDOVSKY Credits: beigestellt/Archiv; pixabay 72 . GELD-MAGAZIN – Jänner 2022 Anlegerwohnung: Vor- und Nachteile Vorteile: Sachwerte mit Inflationsschutz Flexibilität: jederzeitiger Verkauf oder (gegen Rückzahlung von Umsatzsteuer) Eigennutzung möglich Chance auf Leverage-Effekt bei Teilfinanzierung auf Kredit Teils steuerliche Gestaltung Nachteile: Einzelvermietungsrisiko Hoher Kapitaleinsatz nach Steuer­ effekten Liebhaberei-Risiko