GELD-Magazin, November 2021

Credit: beigestellt/Archiv 6 2 . GELD-MAGAZIN – November 2021 ein Zeichen dafür, dass wir eine stark schie- fe Einkommens- und Vermögensverteilung sehen und diese den Markt punktuell treibt“. Nachfragetrends „Die Transaktionszahl bei Einfamilienhäu- sern in Österreich ist im ersten Halbjahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 5,1 Pro- zent auf 4.763 zurückgegangen (das Ange- bot war einfach zu gering), in Wien betrug der Rückgang 3,7 Prozent. Die Anzahl der Wohnungsverkäufe ist dagegen im selben Zeitraum in Österreich um 9,6 Prozent ge- stiegen. Das erste Halbjahr 2021 war in Wien das stärkste seit Beginn des RE/MAX ImmoSpiegels 2009. Verbüchert wurden in Wien 7.832 Wohnungen, um 14,9 Prozent mehr als 2020“, skizziert Reikersdorfer die aktuellen Entwicklungen. Und Schunker betrachtet die aktuelle Woh- nimmobiliennachfrage wie folgt: „Die Nach- fragesituation sowie die Transaktionszahlen haben sich dieses Jahr sehr positiv entwi- ckelt. Anfang 2020 während des ersten Lockdowns kam es nur zu einer kurzen Del- le, die jedoch rasch ausgeglichen werden konnte“. MessbareVerteuerung Wo wir in punkto „Immobilienblase“ im in- ternationalen Vergleich stehen, skizziert Haigner: „Bloomberg erstellt jährlich eine Liste zum länderspezifischen Risiko einer Immobilienblase. Österreich kommt hier weltweit auf Platz Zehn. Ganz vorne liegen Neuseeland, Kanada, Schweden und Nor- wegen – Länder, an die man vielleicht we- niger denkt. UBS, die Schweizer Großbank, wiederum listet unter den Top-25-Städten keine einzige aus Österreich. Aber allein das Preis-Miet-Verhältnis für Wien, das an- zeigt wie viele Jahre man für den Preis mie- ten kann, liegt aktuell bei 44 Jahren. Vor zehn Jahren lag dieses Verhältnis mehr in Richtung 30 Jahre. Dieser starke Anstieg im Preis-Miet-Verhältnis ist dabei nicht nur Ausdruck stark gesunkener Renditen, son- dern deutet auch wieder auf die hohe Be- deutung der aktuellen Zinslage hin“. Laut Vorsorgewohnungsmarktbericht Wien (Herbst 2021) von EHL stiegen von 2017 bis 2021 die Mieten für Anlegerwohnungen in Wien voraussichtlich um 6,1 Prozent auf 12,35 Euro, die Kaufpreise pro m 2 aber um 21,3 Prozent auf 4.850 Euro pro m 2 , wo- raus ein erwarteter Rückgang der Mietren- dite von 3,49 auf 3,06 Prozent resultiert. Ausblick Grund und Boden wird knapper und teurer, die Baupreise steigen. Das hat Auswir- kungen auf die Neubaupreise. Dazu meint Reikersdorfer: „Für Bauträger ist es mittler- weile eine große Herausforderung, geeig- nete Grundstücke zu finden, die Grund- stückspreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, die Baupreise haben en- orm angezogen, dazu kommen Vorschriften wie oft aufwändig gestaltete Gemein- schaftsflächen, komplexe Brandschutz- normen, usw. – alles Punkte, die sich am Ende des Tages auch auf die Preise nieder- schlagen“. Aber es gibt erste Lichtblicke, die Schunker skizziert: „Eine Angebotsverknap- pung am Markt würde sich mit weiteren Preisanstiegen auswirken. Mit voranschrei- tender Stabilisierung der Coronasituation ist mit einem Abflachen der Baupreise zu rechnen – die Verfügbarkeit der Rohstoffe bessert sich bereits“. Gute Nachrichten hat auch Reikersdorfer von RE/MAX: „Wir gehen davon aus, dass sich die aktuelle Situation am Eigentums- wohnungsmarkt im kommenden Jahr leicht entspannen wird. Im Bereich der Mietwoh- nungen gibt es bereits seit geraumer Zeit ein spürbar steigendes Angebot und damit eine Seitwärtsbewegung bei den Mietprei- sen (stagnierend bzw. leicht fallend). Da- ran wird sich im kommenden Jahr wenig ändern“. IMMOBILIEN . Anhaltende Teuerung Leistbarkeit von Wohnraum aus Kreditfinanzierungssicht seit 2000 gestiegen, aber ... Ein Rechenmodell des Autors geht davon aus, dass ein Viertel des jähr- lichen Nettoeinkommens* für Kreditra- ten zur Finanzierung einer Wohnung ausgegeben werden kann. Es wurde bei 25-jähriger Laufzeit ein variabler Zins auf Basis des 3-Monats-Euribors (Durchschnitt aus vier Stichtagen pro Jahr) plus 1,50 Prozentpunkte Auf- schlag gerechnet. Das hier maxi- male Kreditvolumen wird durch den Indexstand des jeweiligen Wohnim- mobilienpreisindex (von der OeNB veröffentlicht) dividiert. Ergebnis: Anzahl leistbarer Wohneinheiten. Nimmt man die Werte des Jahres 2000 und erwartet eine Nettoeinkommens- stagnation 2020 (Statistik Austria veröf- fentlichte zuletzt ein durchschnittliches Jahreseinkommen von 23.944 Euro im Jahr 2019), war im Österreich-Schnitt 2020 die Leistbarkeit von Wohnimmo- bilien um 8,4 Prozent höher als 2020, während sie in Wien um 7,1 Prozent abnahm. Doch so richtig gings mit dem Immoboom erst nach 2009 los. Nimmt man 2009 als Ausgangsjahr, dann ist seither die Leistbarkeit von Wohnim- mobilien bundesweit um 22,6 Prozent gesunken und in Wien um 26,1 Prozent, während jene gebrauchter Wohnungen in Wien sogar um 28 Prozent abnahm. „Die Nachfrage von institutionellen Investoren, besonders auch aus dem deutschsprachigen Raum, ist verstärkt angestiegen.“ Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen GmbH * unselbstständig Beschäftigte