GELD-Magazin, Oktober 2021

deren Größenordnung „je nach Lage und Region überwiegend zwischen zwei und fünf Prozent“. Erforderliche Eigenmittel Sind Kredite im Spiel, dann sollte laut Harald Draxl, Geschäftsführer des Finanzie- rungsberatungsunternehmens Infina, auf folgende Punkte geachtet werden: „Am be- sten wäre es, wenn der Investor längere nicht vermietete Perioden problemlos aus ei- gener finanzieller Kraft überstehen kann. Weiters sollte die Kreditrate durch die lau- fende Nettokaltmiete mit einem Überschuss von ca. 20 Prozent gedeckt sein. Beispiel: Wenn die Kreditrate ca. 800 Euro beträgt, dann sollte die Mieteinnahme mindestens 1.000 Euro netto kalt betragen sowie vice versa“ und er ergänzt: „In diesem Zusam- menhang spielen primär die mögliche Kre- ditlaufzeit und die Höhe der einzubrin- genden Eigenmittel die wesentliche Rolle. Über die Laufzeit und über die Eigenmittel kann der Investor diese Relation steuern. Was die Laufzeit betrifft, bieten nicht alle Banken Laufzeiten von 30 Jahren und mehr an. Hier greift oft die Regulatorik, und zwar in jener Hinsicht, dass eine Vorsorgewoh- nung nach ca. 21 bis 23 Jahren einen Ge- samtüberschuss erzielen soll. An dieser Vor- gabe orientieren sich sodann oftmals die Banken und bieten Laufzeiten von nur maxi- mal 25 Jahren an“. Als Eigenmittel sind bei Stadthäusern min- destens 15 bis 25 Prozent der Gesamtinvesti- tionskosten (Kaufpreis inklusive Nebenko- sten) erforderlich. „Bei einer klassischen An- legerwohnung mit Kaufpreisen von bis zu 300.000 Euro sind zumindest die Kaufne- benkosten bzw. Finanzierungsnebenkosten – ca. zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises – als Eigenmittel notwendig“, quantifiziert Draxl. Anlegerwohnung vs. Bauherrenmo- dell: Das gibt der Markt her Einen aktuellen Angebotsvergleich zwi- schen einer aktuell in Wien erhältlichen An- legerwohnung und einem kleinen Grazer Bauherrenmodell mit Wohnungszuordnung führte Stefan Koller, Geschäftsführer der PERICON GmbH in Graz, durch. „Da in Wien Bauherrenmodelle immer rarer und teurer werden, weichen zunehmend mehr Anleger nach Graz aus, daher dieser Ver- gleich“, so Koller, der die Mietrenditen von Grazer Stadthäusern mit zwei bis vier Pro- zent p.a. beziffert und für eine Investitions- summe von je ca. 200.000 folgende Objekte verglich: Bauherrenwohnung mit ca. 42 m 2 Wohnnutzfläche inklusive Küche und allen anfallenden Nebenkosten nach einer Bau- zeit von drei Jahren und eine Wiener Anle- gerwohnung mit ca. 37 m 2 Wohnnutzfläche (inklusive aller Nebenkosten). Die wichtigsten Kalkulationsergebnisse bringt Koller auf den Punkt: „Durch die 15tel-Abschreibung auf die Bau-/Sanie- rungskosten sind die Mieterlöse de facto steuerfrei gestellt. Höhere Verluste stehen geringeren Einnahmen aus steuerlicher Sicht gegenüber. Dadurch ergibt sich eine deutlich höhere Nettorendite entweder als laufender Ertrag oder als höhere Tilgung bei einer Kreditfinanzierung. Im Beispiel sind trotz förderungsbedingter Mietpreisdecke- lung über die ersten 20 Vermietungsjahre beim Bauherrenmodell im Vergleich zur An- legerwohnung um 40 Prozent höhere durch- schnittliche Nettomieteinnahmen möglich, was in diesem Zeitraum zu einer um 1,15 Prozentpunkte höheren Mietrendite von 3,2 Prozent p.a. führt“. Die von Vermietungsbe- ginn an hohen Nettoerträge sind durch 100 Prozent Eigenmittel möglich, was bei frühe- ren Bauherrenmodellen nicht üblich war. VERGLEICH ANLEGERWOHNUNG VS. BAUHERRENWOHNUNG OHNE KREDITE ANLEGERWOHNUNG BAUHERRENWOHNUNG Gesamtinvestitionskosten 201.734,- EUR 200.527,- EUR Betrachtung nach 20 Vermietungsjahren 20 Vermietungsjahren Miet- u. Wertsteigerung 1,75% p.a. 1,75% p.a. Bewirtschaftungskosten inkl. Leerstand u. Instandhaltung ca. 15% ca. 15% Gesamtmiete inkl. Zuschüsse u. Ausstattung ab Vermietung 12,55 EUR/m 2 9,30 EUR/m 2 Mieterlöse minus Leerstand/Bewirtschaftungs- 6.536,- EUR 5.990,- EUR kosten nach 20 Jahren Mieterlöse p.a. netto nach Steuer, Durchschnitt 4.100,- EUR 4.854,- EUR erste 20 Vermietungsjahre Nettokapitaleinsatz nach 20 Jahren 118.185,- EUR 67.846,- EUR Eigenkapitalrendite vor ImmoESt nach 20 Jahren 3,55% p.a. IRR 4,34 % p.a. IRR (interner Zinssatz) (interner Zinssatz) Mietrendite netto nach Steuer durchschnittlich, 2,05% p.a. 3,20% p.a. erste 20 Vermietungsjahre Einkommenssteuer bei 48% angenommen, Quelle: PERICON/Koller 68 . GELD-MAGAZIN – Oktober 2021