GELD-Magazin, September 2021

Ertragswertmethode Beispiel: Neue Anlegerwoh- nung inWien Donaustadt Wohnungsgröße: 50 m 2 Grundstückspreis/m 2 : 1.600 EUR Bodenwert: 80.000 EUR 12,50 EUR Miete/m 2 Ertragswert = Bodenwert + Gebäude­ ertragswert der baulichen Anlagen +- Zuschläge/Abschläge Jahresrohertrag an Miete: 7.500 EUR minus Bewirtschaftungskosten (In- standhaltung, Leerstand, Verwal- tung, Mietausfallswagnis ..., rund 12 % des Rohertrags): 900 EUR Reinertrag Grundstück: 6.600 EUR minus Verzinsung des Bodenwerts (Liegenschaftszins in Prozent des Bodenwerts: 2,4 %) 1.920 EUR = Gebäudereinertrag: 4.680 EUR Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger von 35,42 (bei Restnutzungsdauer von 80 Jahren und Liegenschaftszinssatz von 2,4 %) = Gebäudeertragswert: 165.766 EUR Hinzukommt noch unter Annahme von keinerlei Wertberichtigungen ein Bo- denwert von 80.000 Euro, woraus ein Ertragswert von 245.766 EUR resultiert Dieser Wert stimmt auch mit einer ortsüblichen Mietrendite von ca. 3 % überein, wobei auch hier ein Renditerückgang zu erwarten ist. die Anschaffungskosten für Grund und Ge- bäude. Dementsprechend kommt hier die Sachwertmethode zum Einsatz – wobei wir in diesem Verfahren immer wieder die He- rausforderung haben, dass die Kosten allein nicht immer die ganze Wahrheit abbilden, da in manchen Lagen Zuschläge oder auch Abschläge auf die ermittelten Kosten anzu- setzen sind, um auf einen Verkehrswert zu kommen. Da kommt die sogenannte Marktanpassung zum Tragen“, so Grantner. Das Vergleichswertverfahren kommt wiede- rum vor allem bei der Bewertung möglichst gleichartiger Immobilien zum Einsatz. Das sind in erster Linie unbebaute Grundstücke, aber auch Eigentumswohnungen. Die He- rausforderung für den Bewerter besteht hier immer darin, passende Vergleichstransakti- onen zu finden. Anders ist die Situation bei Anlegerwoh- nungen, die unter dem Aspekt der Rendi- teerzielung gekauft werden und somit mit dem Ertragswertverfahren bewertet wer- den. Aber die Wertermittlung kann schnel- ler gehen: „Eine vereinfachte Herangehens- weise wäre die landläufig auch als ,Makler- methode‘ bezeichnete überschlägige Bewer- tung, indem der erwartete Jahresrohertrag, d.h. die erwarteten Mieterlöse, durch die erwartete Rendite dividiert werden“, so Grantner. Ein Beispiel dazu: Bei einem jähr- lich erzielbaren Mietertrag von 6000 Euro – bei ortsüblicher Mietrendite von drei Pro- zent – würde sich ein Verkehrswert von 200.000 Euro ergeben (6000 durch 0,03). Immobilienbewertung bei offenen Immobilienfonds Wie bewerten Profis das Immobilienportfo- lio von Fonds? Die Vorgangsweise im LLB Semper Real Estate skizziert Obrowsky so: „Unsere Sachverständigen bewerten nach der sogenannten Discounted-Cash-Flow- Methode, einer Weiterentwicklung der Er- tragswertmethode. Vergleichend wird auch eine Sachwertberechnung durchgeführt, um Verzerrungen aufgrund außergewöhn- licher Miethöhen zu vermeiden.“ Ein Dauerdiskussionsthema – auch im Zu- sammenhang mit Immobilienfonds – ist die Objektivität von Sachverständigen und de- ren Interpretationsspielraum in der Immo- bilienbewertung. Dazu Grantner: „Ein Ver- kehrswert beinhaltet per definitionem be- reits eine gewisse Wertbandbreite – diese kann je nach Immobilienart variieren. Übli- cherweise geht man in der Praxis von etwa plus/minus zehn Prozent aus, d.h. ein Kauf- preis sollte – ein übliches Marktgeschehen vorausgesetzt – innerhalb dieser Bandbreite eines ermittelten Verkehrswertes zustande- kommen“, und sie ergänzt: „Man sollte sich immer genau ansehen, unter welchen An- nahmen eine Immobilie oder ein Projekt be- wertet wurde – allein dieser Umstand kann zu erheblichen Bewertungsunterschieden führen“. Unabhängige Sachverständige Laut Obrowsky kann jede Immobilien-KAG auf einen Pool von Immobiliensachverstän- digen zur regelmäßigen Bewertung des Im- mobilienbestandes zurückgreifen. „Jedes Jahr wird jede Immobilie von zumindest zwei Sachverständigen bewertet, wobei die Gutachter regelmäßig getauscht werden. Ein einzelner Gutachter darf darüber hinaus von der beauftragenden Immobilen-KAG nicht wirtschaftlich abhängig sein. Somit ist ein Höchstmaß an Unabhängigkeit gewähr- leistet“, skizziert Obrowsky die Vorgangs- weise der LLB Immo KAG. September 2021 – GELD-MAGAZIN . 77