GELD-Magazin, September 2021

wohnungen aus? Dazu Astrid Grantner, Ge- schäftsführerin der EHL Immobilien Bewer- tung GmbH: „Die bloße Renditesicht, im Sinn einer laufenden Mietrendite, ist für manche Käufer eher nachrangig geworden. Wir sehen, dass potenzielle Käufer mittler- weile stark von der langfristigen Sicherheit und dem Werterhalt, das Immobilienvermö- gen bietet, angetrieben sind. Immobilienei- gentum gilt somit oft in erster Linie als kri- senfestes Investment, auch für nachfol- gende Generationen.“ Sachwert oder Renditeobjekt? „Bei der Auswahl der passenden Bewer- tungsmethode geht man als Gutachter im- mer von der Sicht der relevanten Marktteil- nehmer auf die Immobilien aus – d.h. Ob- jekte, wie z.B. Büroimmobilien oder Fach- marktzentren, werden als Ertragsobjekte gesehen, wo die erzielbare Rendite im Vor- dergrund steht. Dementsprechend werden solche Objekte im Ertragswertverfahren, oder auch in sonstigen ertragsorientierten Verfahren, wie z.B. nach der DCF-Methode (Red.: Diskontierung des Cash Flow), be- wertet“, erklärt Grantner. „Für potentielle Einfamilienhauskäufer steht hingegen die Kostenfrage im Vorder- grund. Wesentlich für die Preisbildung sind IMMOBILIEN . Bewertung Substanz oder Ertrag? Bei der Preisfindung von Immobilien kommen verschiedene Bewertungsverfahren zur Anwendung. Abhängig von der Nutzungsart werden sie mehr als Substanz- oder mehr als Ertragsobjekte gesehen. Experten stellen Ihnen die Unterschiede dar. MICHAEL KORDOVSKY Credits: beigestellt/Archiv; Lichtpunkt Fotografie D er wichtigste Einflussfaktor auf die Preisentwicklung von Immobi- lien ist ein exogener Faktor und hat mit den Immobilienmärkten im engeren Sinn nichts zu tun: Es handelt sich um die europäische – oder besser gesagt – die welt- weite Geld- und Zinspolitik. Die langfristi­ gen Zinsen liegen nahe Null, kurzfristige Zinsen liegen deutlich im negativen Be- reich. Geld ist also kein Ertrags-, sondern ein Kostenfaktor“, erläutert Louis Ob- rowsky, Geschäftsführer der LLB Immo KAG und ergänzt: „Für institutionelle Anleger, die für ihre Bargeldbestände Negativzinsen bezahlen müssen, liegt somit die ,Nulllinie‘ bei minus 0,5 Prozent. Somit sind auch die (absoluten) Immobilienrenditen in den ver- gangenen Jahren zum Teil deutlich gefallen, während die relative Attraktivität von Im- mobilienrenditen zu anderen Veranlagungs- formen zum Teil sogar zugenommen hat.“ Unterschiede der Nutzungsart Ansonsten differieren die Preis-Einflüsse je nach Asset-Klasse. Bei Handelsimmobilien kommt es auf den Mietermix an. „Besonders nachgefragt sind Center mit einem hohen Anteil von Gütern des täglichen Bedarfs. Die ideale Handelsimmobilie ist ein Nahver- sorgungscenter mit einem großen Lebens- mittelmarkt, einem Drogeriemarkt, einem Tiernahrungsgeschäft, einer Apotheke so- wie einer Trafik. Wenig nachgefragt und so- mit mit sinkenden Preisen zu kämpfen ha- ben Handelsimmobilien mit einem hohen Anteil an stationärem Elektroeinzelhandel, Spielwaren sowie Mode; diese Güter haben eine hohe Online-Affinität, die sich zuletzt noch weiter verstärkt hat“, erklärt Ob- rowsky. Was macht dann denn Wert von Anleger- „ 76 . GELD-MAGAZIN – September 2021 „Unsere Sachver­ ständigen bewerten nach der sogenannten Discounted-Cash- Flow-Methode, einer Weiterentwicklung der Ertragswertmethode.“ Louis Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Immo KAG „Für potentielle Einfamilienhauskäufer steht die Kostenfrage im Vordergrund. Wesentlich für die Preisbildung sind die Anschaffungskosten für Grund und Gebäude.“ Astrid Grantner, Geschäftsführerin der EHL Immobilien Bewertung GmbH