GELD-Magazin, April 2021

D ie Finanzierung von Immobilien- entwicklungsprojekten oder Be- standsimmobilien durch hochver- zinste nachrangige Darlehen wird immer po- pulärer. Von 2017 bis 2020 hat sich das in Österreich über Crowdinvesting-Plattformen vertriebene Investmentvolumen auf 62 Mil- lionen Euro vervierfacht. Laut Lukas Müller, Co-Founder & CEO der Crowdinvesting- Plattform rendity, liegt die durchschnittliche Laufzeit ihrer Finanzierungen bei 24 Mona- ten und die Durchschnittsrendite bei 6,2 Prozent p.a. Das bis dato lukrativste Projekt aller Anbieter wirft laut CrowdCircus auf 24 Monate inklusive Early-Bird/Bonuszinsen 8,25 Prozent p.a. ab. Es ist eine exklusive Wohnhausanlage der Effectus Holding im Wiener Nobelbezirk Hietzing. Das unbesi- cherte und unverbriefte Nachrangdarlehen wurde von dagobertinvest vermittelt. Aber die hohen Zinsen der privaten nach- rangigen Darlehen haben zwei Nachteile. Er- stens fällt darauf der individuelle Einkom- menssteuertarif an, bei der es allerdings für Dienstnehmer einen Freibetrag von 730 Euro jährlich gibt. Zweitens werden im In- solvenzfall vor den nachrangigen Gläu- bigern zuerst die besicherten und die nor- malen unbesicherten bedient, was im Worst Case höhere Verluste bedeuten würde. Teil des Finanzierungsmix Oft fragen sich kritische Anleger, wieso es Bauträger nötig haben, über Immocrowd- Plattformen so hohe Kapitalbeschaffungs­ kosten auf sich zu nehmen? Dazu Andreas Zederbauer, Co-Gründer und Geschäftsfüh- rer von dagobertinvest: „Die Crowd wird deshalb mit verhältnismäßig hohen Zinsen belohnt, weil es sich um Risikokapital han- delt, und der Bauträger dieses anderswo nicht billiger bekommt.“ Aufgrund strenge- rer europäischer Richtlinien sind die Anfor- derungen der Banken für die Kreditvergabe gestiegen und Crowdinvesting macht als komplementäres Finanzierungsmittel viele Projekte erst möglich. Einen weiteren Aspekt zeigt Wolfgang Deutschmann, CEO der Rockets Holding: „Eine Crowdfinanzierung ist häufig nur ein kleiner Teil eines umfangreichen Finanzie- rungsmix aus Eigenmitteln, Bankkredit, etc. Viele Immobilienentwickler entscheiden sich für eine Crowdfinanzierung beispiels- weise als Mezzaninkapital-Quelle zum Ei- genkapitalersatz bzw. um eingesetzte Eigen- mittel zu refinanzieren und freies Kapital für weitere Projektakquisitionen nutzen zu kön- nen.“ Einen Richtwert des Finanzierungsmix liefert Zederbauer: „Eine typische Finanzie- rungsstruktur für ein dagobertinvest-Projekt sind zehn Prozent Eigenkapital des Unter- nehmers, 20 Prozent Crowd-Kapital und 70 Prozent Kreditfinanzierung durch eine Bank.“ Allerdings kann die Finanzierungs- struktur von Projekt zu Projekt abweichen. IMMOBILIEN . Crowd-Investments Darlehen mit hohen Zinsen Renditen zwischen vier und acht Prozent pro Jahr werfen die Projekte der österreichischen Immocrowd-Plattformen ab. Doch es gibt dabei auch Risiken. Deshalb wird empfohlen, auf mehrere Projekte zu setzen. MICHAEL KORDOVSKY dagobertinvest-Projekt Teisenberggasse 36 in Salzburg-Maxglan Credits: MUST Verwaltungs GmbH & Co KG; feel image/Felicitas Matern; XXXXXX DIE GRÖSSTE IMMOCROWD-PLATTFORMEN IN ÖSTERREICH PLATTFORM FINANZIERTES MARKTANTEIL PROJEKTVOLUMEN 2020 2020 rendity 22,4 Mio.€ 36,0% dagobertinvest 21,1 Mio.€ 33,9% homerocket 17,2 Mio.€ 27,7% ReCrowd 1,0 Mio.€ 1,5% Reval 0,5 Mio.€ 0,8% Summe 62,2 Mio.€ Quelle: CrowdCircus 60 . GELD-MAGAZIN – April 2021