GELD-Magazin, Februar 2021

„Eine Alternative, um Eigenmittel zu sparen, wäre noch die Einbringung einer Simultanbesicherung.“ Harald Draxl, Geschäftsführer bei Infina 68 . GELD-MAGAZIN – Februar 2021 ansatzes für die laufende Bewirtschaftung eine Fixzinsvereinbarung zu empfehlen.“ Erfolgsfaktor Finanzierung „Bei Anlegerwohnungen ist vorrangig das Objekt relevant. Kann es langfristig gut ver- mietet werden? Ist es für die Bank werthal- tig genug? Ist es im Worst Case gut wieder- verkäuflich und welche Rendite wirft es ab? Je besser die Immobilie bei der Bank bewer- tet wird, desto geringer können die einzu- bringenden Eigenmittel sein“, erklärt Harald Draxl, Geschäftsführer beim Finanzierungs- beratungsunternehmen Infina. Weitere Fak- toren, die über die Höhe der erforderlichen Eigenmittel entscheiden, sind: Einkommen und Entwicklungsperspektiven des Kunden sowie vorhandene Vermögenswerte. Wieviel Eigenmittel letztendlich eingesetzt werden müssen, hängt demnach von der Bonität des Käufers, der Immobilie und dem Ver- handlungsgeschick ab. „Objekte außerhalb der Ballungszentren wie Wien, Salzburg oder Innsbruck sind z.B. von der Rendite her wesentlich interessanter, wobei durch die Immobilienpreissteigerungen der letz- ten Jahre auch Randlagen mittlerweile rela- tiv teuer geworden sind. Eine Alternative, um Eigenmittel zu sparen, wäre noch die Einbringung einer Simultanbesicherung ei- ner anderen oder der privaten Immobilie“, erklärt Draxl, der den Eigenmitteleinsatz wie folgt quantifiziert: „In der Regel sollte man mit einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent der Gesamtinvestitionskosten rech- nen. Bei guten Objekten und guten Kunden- bonitäten kann die Quote auch nur 20 Pro- zent oder sogar weniger betragen. Wichtig ist jedenfalls, dass sich das Modell steuer- lich gut rechnet. Je weniger Eigenmittel und je höher die Kreditzinsen, desto höher ist die Gefahr, in die Liebhaberei zu kommen.“ Wenn die Rechnung zu schön ist, um wahr zu sein „Das größte Risiko liegt bei einer Anleger- wohnung darin, dass man sich zu sehr von der Emotion, schönen und teuren Verkaufs- materialien und vor allem „zu sportlichen“ und optimistischen Prognosen leiten lässt. Alles kostet Geld – so auch das Marketing und der Vertrieb von Immobilien. Wer nach den schönsten Prospekten geht, kauft in der Regel zu teuer. Und sehr hohe Preise lassen sich aus Sicht der Anbieter nur mit sehr op- timistischen Prognoserechnungen rechtfer- tigen. Das kann für den Anleger später zu einem gravierenden Problem werden. Ver- mutlich erst nach vielen Jahren, wenn sich die Planrechnung dann doch nicht ausge- gangen ist und erhebliche Steuernachzah- lungen anfallen“, erklärt Koller. Daher emp- fiehlt es sich unbedingt, im Vorfeld die Be- rechnungen auf realistischen Annahmen anzustellen. Weitere Punkte, die bereits im Voraus beachtet werden sollten, sind laut Steuerberater Klausner die Mietersuche, die Betriebskosten-Abrechnung, die Mietzinsbe- schränkungen beim Altbau (mögliche Miet- zinsrückforderungen sind auch Jahre später noch möglich) und die Valorisierung der Miete. IMMOBILIEN . Anlegerwohnungen KALKULATION MIETRENDITE (PERICON, Stefan Koller) Kaufpreis 200.000,00 € + Nebenkosten 10% 20.000,00 € Anschaffungskosten (Kapitaleinsatz) 220.000,00 € - Grundstückskosten 30% 66.000,00 € Gebäudekosten 70% 154.000,00 € Abschreibung 1,5% 2.310,00 Steuerprogression 48% Steuerersparnis p.a. 1.108,80 € Zusatzrendite für Abschreibungen 0,504% Nettokaltmiete p.m. 475,00 € Jahresnettokaltmiete 5.700,00 € -Bewirtschaftungskosten 18% 1.026,00 € Jahresreinertrag 4.674,00 € Mietrendite netto vor Steuern 2,125% - Steuern bei Grenzsteuersatz 48% 1,020% Mietrendite nach Steuern 1,105% + Zusatzrendite für Abschreibungen 0,504% Mietrendite nach Steuern 1,609% Vergleich Mietrendite nach Steuern und Abschreibung/Kreditzinssatz: Zinssatz für Kreditfinanzierung 2,000% - Steuern bei Grenzsteuersatz 48% 0,960% Zinssatz nach Steuern 1,040% Mietrendite nach Steuern 1,609% Vorteil 0,569% Welche Mindest-Mietrendite unter steuerlichen Aspekten erforderlich ist Eigenmittel von 20 Prozent des Kauf­ preises sind vorhanden und der Fix­ zinssatz auf 15 oder 20 Jahre kostet 1,5 Prozent p.a. Dazu Koller: „Bei den angenom- menen Parametern sind dann letzt- lich der Kaufpreis nach Nebenkosten und die tatsächlich realisierbaren Mieteinnahmen entscheidend. Setzt man übliche Nebenkosten an, so sollte man mit einer Brutto-Anfangs- rendite von 2,2 bis 2,5 Prozent p.a. durchkommen können. Netto blei- ben da in etwa 1,6 bis 1,8 Prozent – und das allerdings vor der persön- lichen Einkommensteuerbelastung.“ Credit: beigestellt