GELD-Magazin, Februar 2021

Wichtige Punkte bei Anlegerwohnungen Abschreibung: Es werden pauschal 70 Prozent Gebäude- und 30 Prozent Grundwert angenommen. Gebäude werden auf 66,67 Jahre bzw. mit 1,5 Prozent p.a. abgeschrieben, Instand- setzungsaufwendungen auf 15 Jahre. Liebhabereiverordnung: Späte- stens 23 Jahre nach Baubeginn oder spätestens 20 Jahre nach Vermie- tungsbeginn muss ein akkumulierter steuerlicher Gesamtüberschuss er- wirtschaftet sein. Ist dies nicht der Fall, müssen alle lukrierten Steuer- vorteile (AFA, Zinsen, etc.) wegen Liebhaberei (Hobby-Einstufung) nachträglich zurückgezahlt werden. Umsatzsteuer: Wer inklusive ande- rer USt-pflichtiger Einnahmen über 35.000 Euro Jahresumsatz hat oder auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet, dessen Mieterlöse un- terliegen der Umsatzsteuerpflicht. Vorsteuerabzug: Dieser erfolgt laut Klausner bei Anlegerwohnun- gen (meistens Neubau), wenn eine Rechnung mit USt-Ausweis (20 Pro- zent) vorliegt. Voraussetzung: Man verrechnet Umsatzsteuer auf Miete und das auf mindestens 20 Jahre! Wer hier verfrüht in die Anlegerwohnung selbst einziehen würde, müsste einen Teil der Vorsteuer ans Finanzamt zu- rückzahlen. des Jahresrohertrags angemessen und als Instandhaltungskosten 0,2 Prozent p.a. der Anschaffungskosten“, so Klausner, der da- rauf hinweist, dass beim Erwerb der Woh- nung üblicherweise zumindest mit 30 Pro- zent Eigenmittel gerechnet wird. Vor allem in Phasen höherer Zinsen kommt dem Ei- genmittelanteil größere Bedeutung zu. Bei zu wenig Eigenmittel bestand die Gefahr, dass Anlegerwohnungs-Modelle steuerlich umkippten – sprich vom Finanzamt als Lieb- haberei eingestuft wurden. Dann mussten alle durch Abschreibungen und Zinsen luk- rierten Steuervorteile auf bis zu 20 Jahre zurückgezahlt werden. Dieses Risiko ist der- zeit nicht vordergründig, da die Kredit- zinsen historisch günstig sind, aber bei vari- abel verzinsten Krediten könnte es theore- tisch im Falle eines Zinsschocks schlagend werden. Eigenmittel von rund 15 Prozent Hat ein Investor die Chance, aufgrund sei- nes hohen Einkommens zu 1,25 Prozent p.a. fix auf 20 Jahre bei einer Laufzeit von 25 Jahren eine Anlegerwohnung zu finan- zieren und erwirbt er ein günstiges Objekt mit beispielsweise drei bis 3,5 Prozent Miet- rendite p.a., dann sind auch weniger als 30 Prozent Eigenmittel möglich, sofern auch die Kaufnebenkosten abgedeckt werden. Dies bestätigt Koller aus der Praxis: „Eine Eigenmittelquote von zehn bis 20 Prozent ist noch immer bei Anleger-Immobilien möglich. Wir haben das aktuell bei einigen Projekten – sowohl bei Anlegerwohnungen als auch bei Bauherrenmodellen. Entschei- dend sind hier die Anschaffungskosten, der Marktwert der Immobilie und letztendlich die Finanzierungszinsen“ – und Koller gibt ein Beispiel: Liegt bei einem Neubau-Pro- jekt der Verkaufspreis der Wohnungen netto im Schnitt bei 3.500 Euro und die finanzie- rende Bank kann diesen Wert auch durch die interne Bewertung bestätigen oder so- gar geringfügig höher ansetzen, dann sollten in so einem Fall zehn bis 20 Prozent an Eigenmittel ausreichen ohne andere Si- cherheiten einbringen zu müssen. Koller warnt aber: „Da man aber auch die Liebha- berei-Beurteilung beachten sollte, kann hier ein zu geringer Eigenmitteleinsatz proble- matisch sein. Hier kommt es dann vor allem auf den voraussichtlichen Zinsaufwand an – und 20 Jahre sind ein weiter und unsicherer Blick in die Zukunft. Um große Zinsschwan- kungen zu vermeiden und die Prognose- rechnung abzusichern, wäre hier unter der Annahme eines fremdüblichen Kosten- „Die steuerliche Vorgabe ist, dass nach 20 Jahren Vermietung ein Totalüberschuss erzielt werden muss.“ Christian Klausner, Steuerberater, Wirtschafts­ prüfer und Partner der HFP Wohnimmobilienpreisindex Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH (DSS), TU Wien, Prof. Feilmayr Österreich (ohne Wien) Wien Österreich 280 270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 2016 2019 2018 2017 2020 2000 = 100 Februar 2021 – GELD-MAGAZIN . 67