GELD-Magazin, Oktober 2020

Credit: pixabay Zielgruppe auf der Nachfrager-Seite richten. „Natürlich gilt der Spruch „Lage, Lage, Lage“ weiterhin, wobei er sich meiner Einschät­ zung nach relativiert – eine attraktive Lage kann auch eine Lage mit einem guten Wert­ steigerungspotenzial sein – und das muss nicht unbedingt eine A-Lage sein. Man sollte die Infrastruktur um eine Wohnanlage he­ rum betrachten. Öffentlicher Verkehr und Nahversorger werden immer wichtiger. Wo heute noch viele lärmende Autos fahren, wird es in zehn bis 20 Jahren vielleicht ganz anders aussehen. Als Eigenmittel für eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Garage braucht man in der Steiermark beim aktuellen Zins­ niveau, üblichen Mieterlösen und einer Refi­ nanzierungsdauer von 20 Jahren im Schnitt nicht mehr als 30.000 bis 40.000 Euro. Al­ lerdings leistet man dann noch laufende Ra­ ten über die Jahre bis zur Entschuldung von ca. 200 bis 300 Euro monatlich. Ähnlich ist der Eigenmittelbedarf auch bei Bauherrenmodellen, deren Vorteile jedoch in staatlichen Förderungen (wegen Schaf­ fung günstig vermieteten Wohnraums) und Steuerersparnissen liegen, wodurch sich der Nettokapitaleinsatz verringert. Bei einem Bauherrenmodell schließen sich Investoren zusammen, um eine Immobilie zu sanieren und sie langfristig unter Inanspruchnahme 72 . GELD-MAGAZIN – Oktober 2020 von Fördermitteln zu vermieten. „Die Betei­ ligung erfolgt in Form prozentueller Anteile, wobei es auch Umsetzungsmöglichkeiten im Wohnungseigentum gibt. Finanziert wird das in der Regel mit Eigenmitteln und teils durch mit Annuitätenzuschüssen geför­ derten Bankdarlehen. Die Sanierungs- bzw. Herstellungskosten können dabei auf 15 Jahre abgeschrieben werden, anstelle der sonst üblichen 67 Jahre“, erklärt Koller. Durch die hohen Abschreibungen bleiben die Mieten in den ersten 15 Jahren faktisch steuerfrei. Im Falle einer 33 m 2- Wohnung in Graz inkl. Tiefgaragen-Platz investiert man laut Koller in Summe rund 150.000 Euro – meist mit 20 bis 30 Prozent Eigenmittel. Ne­ ben den Mieterlösen (max. Richtwertmiet­ zins) erhält der Anleger einen Annuitätenzu­ schuss vom Land Steiermark. Nach Ausfi­ nanzierung aller Darlehen liegt das Zusatz­ einkommen (bereinigt um Mietausfall und NK) bei rund 5.200 Euro p.a. vor Steuer. Der Nettokapitaleinsatz (nach Steuereffekten) beträgt dann ca. 53.000 Euro auf 20 Jahre – weniger als die Hälfte der ursprünglichen Investition. Daraus resultiert eine Rendite auf den Nettokapitaleinsatz von ca. acht bis zehn Prozent p.a. – korrigiert um die Ein­ kommensteuer verbleiben immerhin zwi­ schen vier bis sechs Prozent netto. IMMOBILIEN . Richtig investieren Anlegerwohnungen Vorteile Sachwerte mit Inflationsschutz Vorsteuerabzug Erfolg persönlich beeinflussbar (z.B. durch gute Mietzinsverhandlung) Flexibilität: Kann jederzeit ver- äußert werden (steuerliche Konsequenzen möglich) Eigennutzung nach Errei- chen des steuerlichen Totalge- winns möglich (meist > 20 Jah- re, Zeitraum für die Berichtigung von Vorsteuern 20 Jahre!) Nachteile 67 Jahre Abschreibungsdauer Gefahr zu optimistischer Pro- gnoserechnungen und Risiko der Liebhaberei-Beurteilung (wenn nicht binnen 20 Jahren nach Ver- mietungsbeginn ein steuerlicher Gesamtüberschuss erzielt wird) Mietausfallsrisiko BEISPIEL BAUHERRENMODELL MIT WOHNUNGSZUORDNUNG ANKERSTRASSE 2 UND 2A, 8054 GRAZ-STRASSGANG Projekt-Typ: Abbruch/Neubau in Massivbauweise mit Wohnen, Kindergarten u. Gewerbeflächen Wohnungen: 70 Wohnungen zwischen 33 m² und 72 m² Bau-Sanierungsphase: 2020 bis 2022 Förderung: Assanierung Land Steiermark (geplant) Musterberechnung: BAUHERRENWOHNUNG, 33 m², Keller, Küche u. TG-Platz u. Erstvermietungsgarantie Steuerprogression Anleger: 48% Grenzsteuersatz Gesamtinvestition: 152.614,- EUR inkl. TG-Platz, Küche und Nebenkosten Eigenmittel: 33.000,- EUR Förderdarlehen: 50.000,- EUR (LZ: 10 Jahre, 9.622 EUR Anniutätenzuschuss, Zins: 1,875% p.a.) Bankdarlehen: 71.285,- EUR (LZ: 20 Jahre, Zins: 1,75% p.a. fix) Mieterlöse: Richtwert zzgl. Ausstattungsmieten + TG-Miete (Indexierung 1,9% p.a.) Zuzahlung: 146,- EUR/Monat nach Steuer (bis 2040) Nettokapitaleinsatz bis 2040: 52.901,- EUR Zusatzeinkommen ab 2041 : 5.215,- EUR p.a. vor Steuer u. berereinigt um 7% Leerstand & laufende NK Rendite auf Nettokapitaleinsatz: 9,86 % p.a. vor Steuer Steuervorteil durch 15tel AfA: 32.256,- EUR netto (im Vergleich zur Vorsorgewohnung) nach 15 Vermietungsjahren Quelle: PERICON GmbH, Koller, 2020