GELD-Magazin, Februar 2020

S Immo holte sich im Jänner 149 Millionen Euro via Kapitalerhöhung und prüft aktuell den Ankauf neuer Objekte. In Berlin wurden bereits riesige Grundstücksreserven erworben. Gute Aussichten für die Zukunft. MARIO FRANZIN Dynamisches Wachstum D ie S Immo ist ein Immobilienun­ ternehmen mit Fokus auf gewerb­ lichen Immobilien (Büros 38,2%, Retail 18,8% und Hotels 15,2%) sowie ei­ nem ergänzenden Wohnimmobilienportfo­ lio (27,8%). Mit Ende September wies der Bestand 319 Objekte mit einem Buchwert von insgesamt 2,26 Milliarden Euro auf. Re­ gional sind die Immobilien zur Hälfte in Deutschland, zu einem Drittel in Osteuropa und der Rest in Österreich angesiedelt. Portfolio wurde wieder aufgebaut In den Jahren 2017 und 2018 fielen die Mieterlöse aufgrund umfangreicher Immo­ bilienverkäufe von 118 (2016) auf 112 und weiter auf 104 Millionen Euro. Zum Teil in­ vestierte die S Immo die Erlöse in Anteile an den Konkurrenten Immofinanz – er wurde im Februar 2018 auf 11,82 Prozent aufge­ stockt – und 6,3 Prozent an der CA Immo. Das war damals ein kluger Schachzug, denn damit konnte Vorstand Ernst Vejdovszky kurzerhand in noch unterbewertete Immobi­ lienportfolios investieren und erhält aus den Beteiligungen eine jährliche Dividende von aktuell knapp 15 Millionen Euro. Das Portfo­ lio selbst wurde ebenfalls wieder aufgebaut, mit dem Effekt, dass die Gesamterlöse wie­ der deutlich stiegen – in den ersten drei Quartalen 2019 um elf Prozent auf 154,5 Millionen Euro. Investiert wurde vor allem in die deutschen B-Städte Erfurt und Leip­ zig, wo laut Vejdovszky noch zu günstigen Preisen eingekauft werden kann. Selbst bei den aktuell niedrigen Mieten liefern die Ob­ jekte dort bereits schöne Renditen und bie­ ten damit in den kommenden Jahren ein deutliches Wertsteigerungspotenzial. Auch in Zagreb wurde kürzlich wieder mit dem HOTO Tower eine Büroimmobilie gekauft. Er weist eine praktisch voll vermietete Flä­ che von rund 15.000 Quadratmetern auf und 249 Stellflächen im Zentrum der Stadt. Zurück zu den Zahlen in den ersten drei Quartalen 2019: Der FFO 1 (Cash-Generie­ rung) kletterte um elf Prozent auf 53,0 Milli­ onen Euro. Die Aufwertungsgewinne stiegen von 45,8 auf 137,3 Millionen Euro. Das EBIT betrug in weiterer Folge 198,8 Millionen Euro. Der EPRA NAV (Net Asset Value) je Aktie legte im Vergleich zum dritten Quartal 2018 um sechs Euro auf 25,09 Euro zu. Grundstücksreserven in Berlin Für die langfristige Perspektive sicherte sich die S Immo in den vergangenen Quartalen große Grundstücksreserven im Umland von Berlin. Im sogenannten Speckgürtel gehö­ ren der S Immo mittlerweile rund zwei Mil­ lionen Quadratmeter Grund. Diese Lagen sollten von den Preissteigerungen in Berlin, vom laufenden Zuzug sowie von dem zu­ nehmenden Bedürfnis der Menschen nach Rückzugs- und Erholungsmöglichkeiten profitieren. Die Entwicklung der Projekte in „Mittel- und lang- fristig setzen wir neben Akquisitionen auch auf Projektent- wicklungen in all unseren Märkten.“ Ernst Vejdovszky, Vorstand der S Immo AG AKTIEN . Analyse S Immo S IMMO IN ZAHLEN 2017 2018 2019e 2020e 2021e Aktienkurs zum Jahresende (€) 16,15 14,54 22,30 22,10* – Marktkapitalisierung (Mio. €) 1.069 963 1.476 1.611 – Gesamterlöse (Mio. €) 191,4 192,4 211,0 230,0 240,0 EBITDA (Mio. €) 89,6 83,1 92,6 103 110 FFO 1/Aktie (€) 0,64 0,92 1,18 1,30 1,45 EBIT (Mio. €) 208,1 243,2 237,0 200,0 185,0 Jahresergebnis (Mio. €) 133,5 204,2 210,0 160,0 140,0 KGV zum Ultimokurs 8,2 4,7 7,1 10,0 11,5 Eigenkapital (Mio. €) 944 1.112 1.298 1.533 1.675 EPRA NAV (€/Aktie) 17,63 21,25 25,60 27,50 29,00 Nettoverschuldung (Mio. €) 1.014 1.318 1.345 1.443 1.505 Dividende (€/Aktie) 0,40 0,70 0,76 0,79 0,82 Dividendenrendite (% zum Ultimokurs) 2,48 4,81 3,41 3,59 3,69 Quelle: marketwatch.com, finanzen.net, eigene Recherche, *Stichzeitpunkt: 20. Jänner 2020 Credit: Jakob Polacsek, Richard Reinalter 66 . GELD-MAGAZIN – Februar 2020