GELD-Magazin, Juni 2019

am langen Ende starken Schwankungen unterliegen und zukünftige Zinsrisiken schon sehr früh einpreisen. So kalkulieren die Banken Zu beachten gilt es, dass die Banken die Bonitäten der einzelnen Kreditneh- mer unterschiedlich beurteilen, die Min- desteigenmittel und auch maximal mög- lichen Laufzeiten von Institut zu Institut variieren. Letzteres entscheidet beson- ders über die Höhe der monatlichen Be- lastung. Bei 200.000 Euro Kreditsumme und 1,5 Prozent Zinsen liegt auf 25 Jahre die monatliche Belastung bei knapp 800 Euro und würde bei 40 Jahren Laufzeit auf 554 Euro sinken. coverstory | Immobilien – Finanzierung 32 | GELD-MAGAZIN – Juni 2019 creditS: beisgtellt ditzinsen bestehen. Fixzinsbindungen auf 15 oder 20 Jahre machen kreditfi- nanzierte Wohnimmobilieninvestments kalkulierbarer. Alternativ können spe- kulative Investoren auch sehr günstige variabel verzinste Kredite abschließen, um dann bei Gefahr steigender Zinsen noch „rechtzeitig“ auf langjährige Fix- zinsbindungen umzustellen, was ohne Umschuldung durchaus möglich ist. Der Haken dabei ist jedoch, dass die Zinsen Ein wesentlicher Punkt ist der fiktive Rechnungszins, mit dem in der Haus- haltsrechnung die fiktive Rate berech- net wird, wobei die Banken von langfris­ tig höheren Zinsen ausgehen, die sich der Kunde leisten können muss. Auch in der Beurteilung der Einnahmen, die zum Einkommen gerechnet werden, scheiden sich bei den Banken die Geister. Das von Banken errechnete Haushaltseinkom- men hängt davon ab, ob bzw. in welchem Ausmaß zukünftige Mieteinnahmen aus dem geplanten Kaufobjekt, Sonderzah- lungen (13./14. Gehalt), Nebeneinkünfte und Trinkgelder berücksichtigt werden. Einemaximale Laufzeit von 35 Jahren ermöglichen z.B. Bank Austria, Volks- bank Wien, BAWAG P.S.K. und easy­ bank, 30 Jahre hingegen sind die Grenze bei Erste Bank, Raiffeisen in Wien, RLB OÖ und Hypo Steiermark. Ein besonders langes maximales Endalter bei Fällig- keit des Kredites haben Volksbank Wien, Raiffeisen in Wien, BAWAG P.S.K. und easybank mit 80 und die Hypo Steier­ mark mit 75 Jahren. Jeweils mindestens 20 Prozent Eigenmittel fordern Erste Bank und Volksbank Wien. Raiffeisen in Wien empfiehlt mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten und die RLB OÖ ver- langt 20 bis 30 Prozent je nach konkreter Wirtschaftlichkeitsvorschau. Mindestens 15 Prozent vom Kaufpreis plus Neben- kosten extra (bei zehnjährigem Fixzins- satz – zehn Prozent vom Kaufpreis plus Nebenkosten extra) sind es bei der Hypo Steiermark. Unterschiede gibt es auch in der Be- rechnung der fiktiven Kreditrate, die auf jeden Fall durch das verfügbare Einkom- men (angerechnetes Monatseinkommen minus Ausgaben) gedeckt sein muss. Während Raiffeisen in Wien die Haus- haltsrechnung auf Basis tatsächlicher Werte erstellt, kalkuliert die Hypo Steier­ mark die fiktive Rate mit einem Zins von durchschnittlich drei Prozent. Bei der Volksbank Wien sind es 3,5 Prozent und bei BAWAG P.S.K. und easybank je- weils vier Prozent. Indessen rechnet die RLB OÖ wie folgt: Variabler Zins mal 1,5, derzeit mindestens drei Prozent oder alternativen Fixzinssatz. Bezüglich kon- kreter Kreditzinskonditionen unterschei- den sich die einzelnen Institute ebenfalls (siehe Tabellen). ING-Kreditexperte Carsten Schmitt bringt es auf den Punkt: „Unserer An- sicht nach ist der österreichische Wohn- finanzierungsmarkt von extremer In- transparenz geprägt. Dies macht es dem Kunden nahezu unmöglich, mit vertret- barem Aufwand einen objektiven Über- blick über Zinskonditionen zu ermitteln. Darüber hinaus sind in den Konditionen in aller Regel nicht vermeidbare Gebüh- ren und Kosten enthalten, die den Kredit (oft intransparent) zusätzlich verteuern.“ „Unserer Ansicht nach ist der österrei- chische Wohnfinan- zierungsmarkt von extremer Intranspa- renz geprägt.“ Carsten Schmitt, ING „Aufgrund der hohen Konkurrenz sind die Kreditkonditionen im Bereich Bauen und Wohnen aktuell besondes gut.“ Mauro Maschio, Bank Austria kREDIT-Konditionen BEI UNTERSCHIEDLICHER bONITÄT bei Top-Bonität bei Ausreichender Bonität variabler Kredit mit Fixzinsbindungen variabler Kredit mit Fixzinsbindung (Indikator + Aufschlag) 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre (Indikator + Aufschlag) 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre Bank Austria ab 0,5% (3-Mon.-Euribor +0,75%) ab 1,25% ab 1,50% ab 1,875% k.A. k.A. k.A. k.A. BAWAG P.S.K. 0,75% (Floor 0%,Cap 4,5%)* 1,375% 1,625% k.A. 1,00% (Floor 0% ,Cap 4,5%)* 1,50% 2,00% k.A. easybank 0,75% (Floor 0%,Cap 4,5%)* 1,375% 1,625% k.A. 1,15% (Floor 0%,Cap 4,5%)* 1,75% 2,00% k.A. RLB OÖ 3-Mon.-Euribor +1,25% 1,45% 1,625% k.A. 3-Mon.-Euribor +1,50% 1,75% 2,00% k.A. Volksbank Wien 1,00% (3-Mon.-Euribor +1,25%) 1,60% 1,90% 2,25% 1,50% (3-Mon.-Euribor +1,75%) 1,90% 2,25% 2,40% * Floor/Cap bis 31.01.2029; 3-Monats-Euribor + 0,75% bzw.1,00% (easybank: 1,15%) bei ausreichender Bonität, Infostand: 24.05.2019