GELD-Magazin, April 2019

zwei für 200.000 und ein Apartment mit besonderem Weitblick im zehnten Stock für 228.000 Euro. Freud und leid: airbnb & Co. Kommen wir jetzt zu dem Modell, das man unter „Des einen Leid, des anderen Freud“ zusammenfassen kann: Die Rede ist von Urlaubsplattformen wie etwa Airbnb, homeaway oder booking.com. Leidtragender ist hier die klassische Hotelleriebranche, die unter der günsti­ gen Konkurrenz stöhnt. Aber auch der Fiskus befürchtet, dass ihm hier Steuer- einnahmen entgehen, und nicht zuletzt könnten die allgemeinen Mietpreise an- ziehen, wenn Wohnungen vom Markt ge- nommen werden und somit das Angebot reduziert wird. Freuen sollen sich hin- gegen die Eigentümer der Wohnungen, die sich hier mit der Vermietung an Tou- risten ein ganz schönes Körberlgeld ver- dienen können. Je nach Größe und Lage der Wohnung gehen Experten vom 2- bis 2,5-fachen Ertrag einer klassischen Langfristvermietung aus. Eine genaue Renditeerwartung in diesem Fall anzu- geben, wäre allerdings unseriös, denn zu unterschiedlich sind die Grundvoraus- setzungen. So besteht die nicht gesetzes- konforme Möglichkeit, eine Mietwohnung ohne Einwilligung des tatsächlichen Ei- gentümers und am Fiskus vorbei an Ur- lauber weiterzuvermieten. Im Gegensatz dazu könnte man aber auch seine Eigen- tumswohnung legal vermieten und brav Steuer löhnen, wobei der letztgenannte Punkt gar nicht so einfach zu erfüllen ist. Denn die Steuerpflichten hängen von den individuellen Umständen ab; bei Airbnb heißt es dazu auf der Homepage: „Infor- miere dich bitte über deine Pflichten oder wende dich für genauere Informationen an einen Steuerberater. Im Allgemeinen gelten deine Einnahmen als Gastgeber auf Airbnb als steuerpflichtiges Einkom- men , das verschiedenen Steuern wie Mietsteuer, Einkommensteuer oder Um- satzsteuer unterliegen kann.“ Das klingt etwas nebulos, Christine Weinzierl, Part- nerin PwC, schafft hier mehr Klarheit: „Bis zu einem Umsatz von 30.000 Euro pro Jahr gilt der Vermieter grundsätzlich als Kleinunternehmer und er muss auch keine Umsatzsteuer abführen, hat aber umgekehrt auch keinen Vorsteuerabzug auf Vorleistungen. Bei der Einkommen- steuer gibt es eine Veranlagungsgrenze von 730 Euro: Wenn der jährliche Ge- winn nicht mehr als 730 Euro ausmacht sowie keine weiteren Nebeneinkünfte be- stehen, muss der Vermieter auch keine Einkommensteuererklärung einreichen. Das gilt im Wesentlichen für die gele- gentliche Vermietung zum Beispiel einer Ferienwohnung durch einen Angestell- ten oder Pensionisten. Vermietet ein selbstständiger Unter- nehmer, entfallen Kleinunternehmer- und Veranlagungsgrenze und er muss die Einkünfte durch Airbnb oder ähn- liche Plattformen steuerlich berücksich- tigen.“ Dann hätten wir noch die Ortsta- xe, Weinzierl dazu: „Sie müsste immer bezahlt werden, also unabhängig davon, ob die Umsatzsteuer und Einkommen- steuer anfallen. Die Höhe dieser Taxe ist von der jeweiligen Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, abhängig, an die sie auch abgeführt wird. In Wien gelten pro Person 3,2 Prozent der Bemessungs- grundlage, das ist das um das Frühstück, die Umsatzsteuer und einen Pauschalbe- trag verminderte Nächtigungsentgelt.“ Aber nicht nur die steuerliche Mate- rie ist anstrengend, immerhin muss die Wohnung auch instand gehalten, gerei- nigt usw. werden – Aufgaben, die neuer- dings eigene Agenturen wie easybnb.at übernehmen: „Wir sorgen unter anderem für die Erläuterung der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen, die Bestandsaufnahme der Wohnung und Ausloten der Möglichkeiten, die Attrak- tivität der Wohnung zu erhöhen. Etwa durch Einrichtungstipps. Die Reinigung übernehmen wir ebenfalls, aber auch Profilerstellung inklusive Bilder und Texte auf allen relevanten Vermietungs- plattformen“, erläutert Moritz Schusch- nigg von easybnb. Dieses umfassende Service kostet rund 20 Prozent der Netto- einnahmen der Vermietung. immobilien | Anlagemodelle 76 | GELD-MAGAZIN – april 2019 creditS: EASY B&B,beigestellt Via Internet Touristen für die eigene Wohnung finden: Das verspricht Erträge, die mehr als doppelt so hoch ausfallen wie bei klassischer Langfristvermietung. „ Unser Service umfasst unter anderem die Erstel- lung eines professionellen Profils auf Vermietungs- plattformen. “ Moritz Schuschnigg, easybnb.at „ Bei der Einkommen­ steuer sollte bei Airbnb & Co. die Veranlagungs­ grenze von 730 Euro beachtet werden. “ Christine Weinzierl, Partner PwC