GELD-Magazin, Dezember 2018 / Jänner 2019

F ür keine andere Assetklasse außer Immobilien gibt es derzeit so schla- gende Argumente. Aktien können sich zwar selektiv gut entwickeln, für den Gesamt- markt fehlt jedoch eine ausreichend gute Perspektive. Anleihen haben derzeit prinzi- piell wenig Fantasie, auch wenn ich denke, dass sie nicht so stark verlieren werden wie befürchtet. Von diesem Szenario werden Immobilien auch im Jahr 2019 profitieren. Das ruhige Fahrwasser und die mangeln- den Alternativen, gepaart mit niedrigen Zinsen, sprechen für ein weiteres sehr gutes Immobilienjahr. DEMOGRAFIE: HÖHERE NACHFRAGE Besonders in Österreich spricht das de- mografische Umfeld für Immobilien. Die Bevölkerung wächst moderat, wobei der Anteil der über 65-Jährigen am stärksten zunimmt (von aktuell 19 auf 29 Prozent im Jahr 2070). Der Anteil der unter 20-Jährigen wird im selben Zeitraum bei ca. 19 Prozent stagnieren. Wesentlich ist dabei, dass Ein- personenhaushalte anteilsmäßig überpro- portional zunehmen werden (auf ca. 40 Prozent). Dieses Wachstum sehe ich vor- nehmlich in den Ballungszentren Wien, Graz, Linz, Salzburg, dem Inntal und dem unteren Rheintal. Parallel dazu wird auch der Immobilienmarkt wachsen. In Wien legte 2017 der Immobilienhan- del um rund sieben Prozent zu und 2018 zeichnet sich ein ähnlich starkes Jahr ab. Von 2019 erwarte ich keine großen Ände- rungen – nur einweitermoderateresWachs- tum. Wichtig ist aber, dass dieses Wachstum nicht nur auf Wertsteigerung und Inflation zurückzuführen ist, sondern vor allem auch auf eine wesentlich höhere Anzahl von ge- handelten Einheiten. Von den Preisen her sahen wir in den vergangenen Jahren starke Steigerungen, wobei sich diese 2018 etwas eingebremst haben – auf aktuell ca. ein Pro- zent. Ähnliches erwarte ich für 2019 auf- grund des Baubooms. Denn in Österreich wurden 2017 und wohl auch 2018 je ca. 75.000 Wohnungen neu geschaffen. Für 2019 ist die Pipeline ebenfalls gut gefüllt. Das bedeutet, dass das Angebot bei gering wachsender Nachfrage größer wird. Im Wohnbereich ist und bleibt das Thema Vor- sorgewohnungen interessant. In Wien ist die Anzahl der verkauften Vorsorgewoh- nungen von 2016 auf 2017 um 70 Prozent gestiegen, heuer und 2019 werden wir ein Wachstum von je ca. fünf Prozent sehen. IMMOBILIEN BLEIBEN INTERESSANT Die Schlussfolgerung aus diesen Ent- wicklungen ist, dass Immobilieninvest- ments auch über die nächsten Jahre eine he- rausragende Anlageklasse bleiben werden. Investments in Zinshäuser undWohnungen in den Ballungszentren machen weiterhin Sinn und lassen eine nachhaltige Eigenkapi- talrendite von ca. sechs Prozent erwarten. Beim sanierten Altbau sind aufgrund der geringeren Einkaufspreise und der höheren laufenden Wertsteigerung noch höhere Ge- samtrenditen als beim Neubau zu erzielen. Der demografischen Entwicklung fol- gend, werden neben den herkömmlichen Kleinwohnungen, die gut und hochpreisig vermietbar sind, für Investoren auch neue Wohnformen immer interessanter: flexibles Wohnen ohne hoheAnlaufkosten (Apparte- ments auf Zeit), leistbares Wohnen, Kleinst- wohnungen und Wohngemeinschaften für die Gruppe der gehobenen Mittelschicht über 65 Jahre. Für langfristige Investments ergeben sich auch bei Gewerbeimmobilien gute Gelegenheiten. Hier empfehle ich regi- onale Zentren mit wirtschaftlich guter Ent- wicklung, die durch die Nachfrage nach kleinen Gewerbeparks angetrieben werden. Sie bieten geringe Kaufpreise, gepaart mit guten Mieten. Renditen auf das Gesamtka- pital von sieben Prozent sind gut möglich, bei entsprechender Fremdfinanzierung kann man hier sogar langfristig Eigenkapi- talrenditen im zweistelligen Bereich erwirt- schaften. Fernhalten würden wüde ich mich hin- gegen vonGebietenmit geringer wirtschaft- licher Stärke und Schrumpfung der Bevöl- kerung. Obwohl die Einkaufspreise hier ex- trem niedrig sind, gibt es keine Nachfrage und keine Möglichkeit einer effizienten Vermietung oder des Weiterverkaufs. Diese Immobilien sind „Forever Yours“. Summa summarum erwartet uns ein sehr gutes Immobilienjahr 2019 und ich wünsche allen Investoren viel Erfolg und Spaß an der Sache! mario.kmenta@trivium.at CREDIT: beigestellt Der Immobilienmarkt ist schwer vergleichbar mit anderen Anlageprodukten, wenig transparent und kaum zu pauschalieren. Daraus ergeben sich aber Nischen und Investmentgelegenheiten, die es in anderen Asset- klassen kaum gibt. Vieles spricht für ein weiteres gutes Immobilienjahr. Gastbeitrag: Mag. Mario Kmenta Ein weiteres gutes Immobilienjahr ZUR PERSON: Mag. Mario Kmenta ist seit 2008 Miteigentümer und seit 2010 auch Ge- schäftsführer der auf Im- mobilieninvestments spe- zialisierten trivium GmbH. Nach dem Studium der Betriebswirtschaftslehre sammelte er in nunmehr 26 Jahren seine beruflichen Erfahrungen in der Finanzbranche unter anderem bei GE Capital AG, Inveso Asset Management und Bank Gutmann. DEZEMBER 2018 – GELD-MAGAZIN ° 85 Ausblick 2019 ° IMMOBILIEN

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