Der Mieter machts aus
Der französische Immobilienspezialist Corum konzentriert sich auf Gewerbeobjekte und glänzt mit einer überdurchschnittlich guten Rendite. Das Konzept erklärt Martin Linsbichler, Country Manager bei Corum Investments.
Corum schlägt mit seinen Produkten die Wertentwicklung „herkömmlicher“ Immobilien-Fonds um Längen. Wie funktioniert das?
Dafür sind mehrere Faktoren verantwortlich: So kann unser Fundraising beschränkt werden. Was bedeutet, dass wir nicht immer zu jedem Preis investieren müssen. Andere sind aufgrund der Zuflüsse dazu gezwungen.Weiters kommt unser opportunistischer Ansatz ins Spiel, der frei von Restriktionen ist: Wir üben uns in Zurückhaltung, wo Mitbewerber „exzessiv“ einkaufen und suchen nach Möglichkeiten in Märkten, die gerade keinen guten Ruf genießen. Zum Beispiel sind wir in der „heißen“ Brexit-Phase in Großbritannien reingegangen. Letztlich gilt für uns das Credo „Mieter, Mieter, Mieter“, anstatt des herkömmlichen Mottos „Lage, Lage, Lage“.
Können Sie das bitte genauer ausführen?
Die Mieter unserer Objekte durchlaufen einen strikten Due Diligence-Prozess: Geprüft wird ihre finanzielle Solidität bzw. ob sie ihre Mietverpflichtungen langfristig erfüllen können. Dabei halten wir die Anzahl der Mieter pro Gebäude in sehr überschaubaren Grenzen; im Durchschnitt sind es 2,3 pro Objekt. Übrigens werden alle Immobilien bei uns im Haus gemanagt, was eine Kostenersparnis einbringt. Mit einem Shopping-Center im Fonds, mit sagen wir 400 Parteien in einem Gebäude, wäre das nicht möglich. Zu unseren Mietern gehören große internationale Unternehmen, die nicht von heute auf morgen ausziehen. Nur ein Beispiel ist das Westgate 1 in Amsterdam, das wir 2023 gekauft haben und das als Headquarter von PwC dient.
Mieter sind also entscheidend, aber wie finden Sie die passenden Objekte?
Vorab: Wir streben eine hohe Zielrendite an, beim Fonds Corum Origin sind es im langfristigen Durchschnitt sechs Prozent per anno und bei Corum XL fünf Prozent jährlich. Wir suchen nach Immobilien, die unsere Zielrendite erfüllen können und haben dabei aufgrund unseres zuvor geschilderten Konzepts die Möglichkeit, niedrig rentierende Objekte links liegen zu lassen. Am Markt agieren wir als verlässlicher und flexibler Investor. Wir gehen mit unseren Mitarbeitern direkt in die Märkte hinein und analysieren die Marktstimmung, die Verkaufsbereitschaft etc. Dabei agiert Corum zwar schnell, aber sorgfältig: 2023 wurden uns 1.000 Immobilien zum Kauf angeboten, 250 davon haben wir näher evaluiert und in 23 Objekte investiert.
Können Sie die Corum-Fonds näher vorstellen?
Sehr gerne. Corum Origin wurde 2012 aufgelegt und investiert in Immobilien in aktuell 13 Ländern innerhalb der Eurozone. Der Preis eines Anteils, und somit die Mindestveranlagung, beträgt 1.135 Euro. Bei Corum XL ist der Einstieg bereits ab 195 Euro möglich. Der Fonds wurde 2017 lanciert und veranlagt in Immobilien in aktuell zwölf Staaten Europas sowie in Kanada. Vielleicht fragen Sie jetzt: Warum Kanada? Das ist ein klassisches Beispiel für unseren opportunistischen Ansatz. Wir fanden dort eine gute Einstiegsmöglichkeit. In beiden Fonds verwalten wir insgesamt 255 Immobilien in sieben gewerblichen Sektoren und in 17 Ländern – für ausreichende Diversifikation ist also gesorgt. Beide Fonds haben gemein, dass sie ihre Zielrendite seit Auflegung übertroffen haben. Eine weitere Besonderheit: Der Ausgabeaufschlag wird erst bei Verkauf der Fondsanteile fällig, womit die volle Summe von Anfang an in Investitionen fließen kann. Zusätzlich ist damit die gesamte Investitionssumme auch die Basis zur Dividendenberechtigung. Die Fonds können außerdem ohne Kosten weitergegeben werden, wobei der Übernehmende sofort dividendenberechtigt wird.
Sind auch österreichische Objekte interessant?
Heuer haben wir vor allem schon in Spanien, den Niederlanden, Italien, Großbritannien, Irland und Frankreich veranlagt. Sie sehen: Wir betrachten alle Regionen sehr genau und nutzen alle guten Opportunitäten. Corum hat außerdem noch eine breite Palette an Investmentmöglichkeiten, die sich gerade im Due Diligence-Prozess befinden. Zu Österreich: Hier sind wir derzeit nicht veranlagt. Denn der Markt ist doch sehr eng und auch ganz einfach zu teuer.