GELD-Magazin, März 2018

I mmobilieninvestoren sind jedoch wei­ terhin optimistisch. Fundamentaldaten wie Vermietungsgrad, Angebotswachstum und Mietenperformance sehen auf den ers­ ten Blick sehr gut aus. Trotzdem besteht die Sorge, dass die teils überhöhten Preise das Transaktionsvolumen negativ beeinflussen, insbesondere im Bereich großer Immobi­ lienportfolios, da der Einsatz von Leverage zurückgefahren wurde. Vorsichtig sind die Investoren auch, wenn die Performance von Immobilienunternehmen zum Großteil auf die Aufwertung des Portfolios in der Bilanz zurückzuführen ist. Sinkende Erträge aus Immobilien sind bereits in Asien und den USA zu spüren und werden sich auch auf Europa ausbreiten, wo derzeit Frankreich undDeutschland ihre historisch niedrigsten Renditen erreicht haben. Dennoch, der starke globale Konjunkturausblick und niedriges Angebotswachstum weisen auf ein günstiges Umfeld für Immobilieninves­ toren hin. 2018 werden Anleger ihren Hori­ zont erweitern müssen, etwa in Richtung Infrastruktur oder andere nicht traditio­ nelle Immobiliensektoren. Das ist das Fazit einer Studie des Immobiliendienstleisters PGIM Real Estate. Fünf Mega-Trends Die zurückgehende Notenbank-Liqui­ dität und langsam steigende Zinsen be­ deuten eine geringere Stabilität von Immobilienwerten, auch in der Bilanz. Zuletzt haben die global guten Wirt­ schaftsdaten dem Immobilienmarkt noch einen kräftigen Schub gegeben und die Immobilienwerte sind in vielen Märkten auf Rekordhochs gestiegen. Für Immobilieninvestoren hat histo­ risch gesehen ein strikterer Zinszyklus für gute Renditen gesorgt, denn er re­ flektierte eine starke Konjunktur und hohe Nachfrage. Risikoprämien sind gefallen und haben die angehobenen Zinsen kompensiert. Das Angebotswachstum ist in großen Märkten moderat gestiegen. Steigende Mieternachfrage und niedrigere Immo­ bilienentwicklungsaktivität sollten das Mietenwachstum gut unterstützen. Dennoch könnte global gesehen die Verfügbarkeit vermietbarer Bürofläche um acht Millionen Quadratmeter bis 2019 steigen und der globale Leerstand sogar um 0,8 Prozent pro Jahr zulegen. Das hätte direkte negative Auswirkun­ gen auf das Mietenwachstum. Logistik wird Einzelhandelsimmobilien outperformen. Beide Segmente sind vom Wachstum der Konsumausgaben abhängig, doch diese haben sich in den letzten Jahren immer stärker in den On­ line-Bereich verlagert. Der jahrelang ungewöhnlich niedrige Unterschied  it gut und schlecht per­ formenden Immobilienmärkten wird sich deutlich vergrößern. Wertverände­ rungen werden ebenfalls von Segment zu Segment auseinanderdriften. Ge­ schickte Fondsmanager können von sinkender Korrelation und steigenden Diversifikationsvorteilen profitieren. Da die Erträge von Immobilen imCore- Bereich zurückgehen, wenden sich In­ credit: Shutterstock GELDANLAGE  ° Immobilien-Aktienfonds Europa 34 ° GELD-MAGAZIN – MÄRZ 2018 Es sieht so aus, als ob 2018 das erste Jahr werden könnte, in dem sich die Notenbank-Liquidität zurückzieht. In Europa wird dies vorerst noch sehr langsam erfolgen, aber dennoch die Finanzmärkte belasten. Auf den ersten Blick vor allem den Immobilienmarkt, der von den Kapitalspritzen besonders profitiert hat. Wolfgang Regner Gefahr von steigenden Zinsen und Inflation bleibt moderat ° definitionen NAV – Net Asset Value grob gesagt der Buchwert des Eigenkapitals, bereinigt um latente Steuerpositionen (minus akti- vierter latenter Steuern zuzüglich passivierter latenter Steuern, also Steuerrückstellungen). Der Goodwill – etwa aus Firmenwerten übernommener Gesellschaften – ist abzuziehen. Stille Reser- ven sind jedoch hinzuzurechnen, falls Vermögenswerte in der Bilanz nicht nach dem Fair Value- Prinzip bilanziert wurden (z.B. bei selbst betriebenen Hotels ist eine positive Differenz zwischen buchhalterischemWert und dem Verkehrswert zum NAV hinzuzurechnen). FFO – Funds from Operation eine vom Cashflow (Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern) abgeleitete Kennzahl, adjustiert um Bewertungs-Zuschreibungen und Investitionen. In Österreich gibt es die Tendenz,Veräuße- rungsgewinne als einen Teil des FFO zu inkludieren. International dagegen werden solche Ergeb- niseffekte oft als Einmalerlöse betitelt und damit bereinigt, um eine nachhaltige Gewinngröße zu erhalten.Auch bei der Bewertung von Zinsabsicherungsgeschäften wird nicht einheitlich vor­ gegangen – manchmal wird der Barwert dieser bei der NAV-Berechnung rückgerechnet.

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